Alors que les tensions au Moyen-Orient pèsent sur les chaînes d’approvisionnement mondiales, AEW (filiale de Natixis IM) estime que le secteur logistique européen pourrait paradoxalement en sortir renforcé.

Dans sa dernière étude, AEW souligne que le passage progressif d’un modèle de «just-in-time» à une logique de «just-in-case» — avec davantage de stocks de sécurité — pourrait soutenir la demande en surfaces logistiques en Europe. Malgré un contexte géopolitique plus incertain, le scénario central d’AEW prévoit toujours des rendements totaux annuels de 8,5% pour la logistique prime européenne entre 2026 et 2030.

Hans Vrensen, responsable recherche et stratégie Europe chez AEW, commente: «La demande pour les surfaces logistiques reste diversifiée, portée par les prestataires logistiques (3PL), l'industrie et désormais l'expansion des plateformes d'e-commerce internationales, notamment chinoises, qui s'adaptent aux nouvelles régulations fiscales européennes sur les colis aux particuliers en déployant leurs propres réseaux de distribution. Malgré les pressions sur les coûts à court terme liées au conflit au Moyen-Orient, la reprise à long terme du secteur devrait se poursuivre. Elle pourrait même s'accélérer si les entreprises continuent d'augmenter leurs stocks pour sécuriser leurs chaînes d'approvisionnement, passant d'une logique de «juste-à-temps» à «au-cas-où», impactant la demande en logistique. Pour les investisseurs sélectifs maîtrisant les marchés locaux, la logistique européenne offre une opportunité de long terme attractive. Le rendement total projeté atteint 8,5% par an pour 2026-2030, soutenu par des revenus solides et la croissance des loyers, si le contexte géopolitique au Moyen-Orient se stabilise.»

Plusieurs éléments ressortent particulièrement:

• les rendements attendus restent solides, portés davantage par le rendement locatif et la croissance des loyers que par une nouvelle compression des taux;
• le Royaume-Uni et l’Europe centrale devraient surperformer, avec respectivement 9,9% et 9,1% de rendement total annuel attendu;
• la vacance, remontée après le boom post-Covid, devrait se normaliser progressivement d’ici 2030;
• la demande reste soutenue par les prestataires logistiques, qui représentent 44% de la demande placée, mais aussi par la réindustrialisation européenne dans la défense, la pharmacie et l’énergie;
• les réformes douanières européennes poussent également les plateformes chinoises de e-commerce à renforcer leurs hubs de distribution en Europe.

Le rapport montre ainsi que la logistique européenne ne repose plus seulement sur l’essor du e-commerce. Elle bénéficie désormais de tendances structurelles plus larges: sécurisation des chaînes d’approvisionnement, souveraineté industrielle, recomposition des flux commerciaux et rareté progressive des surfaces modernes.