L’immobilier occupe une place structurelle dans l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels suisses. Sur le long terme, cette classe d’actifs se caractérise par une volatilité inférieure à celle des actions, une décorrélation partielle avec les autres classes d’actifs et une génération de revenus relativement stable. Ces propriétés expliquent son rôle central dans les portefeuilles de prévoyance, les caisses de pension suisses pouvant allouer jusqu’à 25% de leurs actifs à l’immobilier.

L’univers de l’immobilier indirect coté en Suisse se compose de deux segments distincts: les actions immobilières et les fonds immobiliers cotés. Les actions immobilières, regroupées au sein de l’indice REAL¹ , sont des titres de participation classiques. Elles sont généralement intégrées dans les portefeuilles selon un cadre Moyenne–Variance classique, l’investisseur étant conscient de la nécessité de diversifier le risque spécifique afin d’optimiser le rendement ajusté du risque. A l’inverse, un comportement sensiblement différent est observé sur le segment des fonds immobiliers cotés. Bien qu’ils soient négociés en continu sur la bourse suisse, avec un carnet d’ordres identique à celui des actions, ces véhicules sont encore fréquemment perçus comme des instruments quasi obligataires. Cette perception tient en partie à une possible confusion entre la valeur nette d’inventaire (NAV), généralement publiée à une fréquence annuelle, et le prix de marché, formé en continu intra-journalier. Ces fonds étant structurellement semi-ouverts et, dans la pratique, fermés la majeure partie du temps, leur prix est déterminé par l’offre et la demande et s’écarte de manière structurelle de la NAV, avec des primes ou décotes moyennes de l’ordre de 20 à 25% selon les phases de cycle. Cette perception conduit parfois à une concentration excessive sur un nombre limité de fonds, voire régulièrement sur un seul véhicule, augmentant très sensiblement le risque spécifique pour l’investisseur.

Chaque fonds immobilier coté détient un portefeuille d’actifs réels, par définition unique, souvent concentré géographiquement et sectoriellement. La performance dépend dès lors fortement de facteurs spécifiques: qualité et localisation du parc immobilier, structure de financement, politique de distribution, ainsi que décisions du gestionnaire. D’un point de vue quantitatif, cette concentration se traduit par une volatilité idiosyncratique significative, susceptible de réduire le rendement ajusté au risque, en particulier lors de phases de tension sur les marchés financiers ou de remontée des taux d’intérêt. Le tableau ci-dessous présente les dix plus grandes capitalisations boursières de fonds immobiliers cotés suisses, accompagnées de leur performance totale, de leur volatilité récente et de leur ratio de Sharpe. Les écarts observés entre les fonds sont marqués, tant en termes de rendement que de risque, ce qui confirme empiriquement l’hétérogénéité des profils rendement/risque au sein de cette classe d’actifs.

Deux stratégies agrégées sont également présentées: une approche active de convictions combinant 25-30 titres immobiliers (fonds cotés et actions immobilières), ainsi qu’une approche passive reposant sur l’indice SWIIT², qui regroupe l’ensemble des fonds immobiliers cotés suisses. Dans les deux cas, la diversification permet une réduction de l’écart-type (volatilité) du portefeuille et une amélioration du ratio de Sharpe, conformément aux prédictions du cadre Moyenne–Variance. Enfin, une diversification encore plus large peut être obtenue en combinant le segment des fonds immobiliers cotés (SWIIT) avec celui des actions immobilières (REAL). L’intégration conjointe de ces deux segments permet d’exploiter des sources de risque partiellement distinctes et d’améliorer la frontière efficiente de l’allocation immobilière.

En conclusion, si l’immobilier indirect suisse constitue une composante essentielle de l’allocation d’actifs, une exposition concentrée sur un seul fonds immobilier coté accentue fortement le risque spécifique non diversifié. Les résultats empiriques plaident en faveur d’une approche diversifiée, d’autant plus active, afin de maximiser le rendement ajusté du risque et de capter durablement les propriétés de stabilisation associées à cette classe d’actifs.

¹ SXI Real Estate Shares Broad Index ©
² SXI Real Estate Funds Broad Index ©