La votation du 28 septembre actant la suppression de l’impôt sur la valeur locative marque un tournant pour les propriétaires, futurs acquéreurs et le marché immobilier dans son ensemble.

Cette décision tombe dans un contexte particulier: des taux d’intérêt historiquement bas, une pénurie de logements (0,3% de vacants à Genève), un blocage du développement en zone villa et une quasi-absence de grands projets immobiliers, une augmentation de la population de 2% par an. L’IN 180 adoptée à Genève aggrave la situation de pénurie en supprimant des opportunités de construire de la PPE ou de la villa. La raréfaction des logements libres entrainera mécaniquement une augmentation des prix de ces segments très recherchés.

Pourquoi cette réforme de la valeur locative profite en premier lieu aux acheteurs?

• Les couples primo-accédants conservent la déduction des intérêts hypothécaires pendant 10 ans jusqu’à CHF 10’000 d’intérêts par an. Combinée à la suppression de la valeur locative, cette mesure rend l’achat encore plus avantageux.
• Les déductions pour travaux ne se font qu’une seul fois. Ces déductions ne sont pas supprimées, mais reportées, au moment où le propriétaire vendra son bien et où il pourra déduire tous les travaux de la marge imposable, pour autant qu’il ne les ait pas déjà déduits de ses revenus imposables au préalable.
• Ces déductions reportées peuvent ainsi être considérées comme de l’épargne défiscalisée. Ces montants sortent de la fortune imposable du contribuable, mais il les récupèrera à la revente.
• Les taux d’intérêts étant au plancher, ne plus pouvoir les déduire sera moins grave.
• La valeur locative est un revenu fictif, qui pénalise les propriétaire chaque année, contrairement aux déductions qui ne se font qu’une seule fois.

Des impacts différenciés selon les profils

• Régime du forfait fiscal: aucun changement, car la valeur locative ne s’ajoutait pas à des revenus imposables et aucune déduction n’était possible.
• Propriétaires occupants: pression moins forte sur les personnes âgées pour revendre des logements trop grands, ce qui pourrait réduire l’offre disponible pour les familles. Cela risque surtout de rarifier les opportunités pour les promoteurs et donc le nombre de nouveaux logements.
• Bailleurs: certains pourraient privilégier l’occupation personnelle plutôt que la location, renforçant la tension sur le marché locatif.

Qu’en est-il des rénovations et constructions?

• La rénovation énergétique des bâtiments reste une obligation avec ou sans déduction. Cela ne devrait donc pas avoir d’impacts sur le rythme des rénovations du parc.
• Les déductions fédérales sur les rénovations énergétiques disparaissent, mais les déductions cantonales restent possibles au choix des cantons. Ces travaux continuent donc d’offrir un avantage fiscal.
• Dans les prochains mois, on peut s’attendre à un «rush» sur les rénovations énergétiques, ce qui risque de faire grimper les coûts des artisans et donc renchérir indirectement la construction.
• Celui qui hésitait entre démolir ou rénover sa maison pourrait du coup se décider à la démolir ce qui aura une emprunte carbone supérieure.
• A terme, cette réforme pourrait accentuer l’écart de prix entre biens neufs et biens anciens à rénover.

Conclusion

Ces 2 votations s’inscrivent dans un contexte où tout pousse les prix vers le haut: vacance quasi nulle, zone villa bloquée alors qu’elle produisait 65% des nouveaux logements, absence de nouveaux grands projets, taux d’intérêt au plus bas, oppositions abusives sans pénalités. Les autorités continuent d’ajouter des couches de lois et directives qui découragent les promoteurs. L’IN 180 et la suppression de la valeur locative ne feront qu’accentuer cette dynamique haussière.

En clair: acheter aujourd’hui, cela coûtera beaucoup plus cher dans le futur!