Dans un contexte de marché marqué par des taux d'intérêt atteignant des niveaux bas historiques, les actifs réels continuent à offrir une bonne valorisation relative et à attirer des flux de capitaux importants. Les fondamentaux restent sains, bien que les attentes en matière de rendement se soient atténuées.

Malgré cette apparente stabilité du marché, des changements structurels sont en train de se dessiner. En particulier, le changement climatique, l’intensification de la recherche d’investissement durable et l’impact transformateur de la technologie numérique entraînent une dispersion entre les actifs- et parfois au sein d’une même classe d’actifs.

Ralentissement du cycle

Le récent ralentissement de l'économie mondiale n’a eu qu'un impact modéré sur le marché des actifs réels. Dans le marché de l’immobilier, la demande reste forte et les taux de logements ou bureaux non occupés ont baissé au cours des 12 derniers mois.

Dans un contexte de croissance modérée, marqué par des taux bas, les fondamentaux du marché des actifs réels restent sains. Le rythme de nouvelles constructions dans le domaine de l’immobilier et des infrastructures reste contrôlé dans la grande majorité des marchés mondiaux, du fait d’un marché des emprunts discipliné et d’obstacles structurels tels que des coûts de construction plus élevés, ainsi que des incertitudes concernant les politiques publiques.  Ce contexte favorise un équilibre relatif entre l'offre et la demande et une croissance stable des revenus.

En surface, le marché actuel semble similaire aux tendances observées en 2019. Toutefois, nous notons des divergences de plus en plus importantes entre le secteur immobilier et les infrastructures d’une part, et entre les divers marchés d’autre part. Même si nous avons a connu une période de stabilité particulièrement longue, les cycles ne sont pas morts – ils sont plus étendus et parsemés de chocs. Dans ce contexte, il faut prêter une attention particulière aux déséquilibres émergents.

Nous notons des divergences de performance de plus en plus importante, en particulier dans les domaines des marchés côtés et de la dette. Concernant les stratégies côtés, il existe un une polarisation croissante favorisant les entreprises avec des équipes de gestion de meilleure qualité et mieux capitalisées qui sont plus de plus en plus performantes. Sur le marché de la dette, les rendements se sont resserrés pour certaines transactions, avec des attentes de plus en plus élevées en matière de garanties. En Europe, seuls les plus grands sponsors sont en mesure de mettre en place des structures sécurisées avec des covenants-légers.

Un marché qui demeure relativement attrayant

Les attentes en matière de rendements ajustés du risque pour les actifs réels restent attrayantes par rapport à d'autres classes d'actifs dans un contexte de taux d'intérêt stables et bas sur long terme, avec des taux directeurs négatifs dans plusieurs des principales économies mondiales.

Dans ce contexte, les investisseurs continuent d’accroitre leur allocation aux actifs réels.

Toutefois, si nous restons positifs sur les valorisations des actifs, nous identifions une augmentation de risque « asymétrique ». Avec des prix serrés, la probabilité d'un d’un choc à la baisse l’emporte sur une potentielle appréciation. La dépendance des actifs réels aux décisions des banques centrales, des relations commerciales et des tensions géopolitiques signifie que les investisseurs doivent être plus conscients de leur exposition aux risques.

Nous constatons des dispersions au sein d’une même classe d’actif.  Pour les énergies renouvelables par exemple, nous notons une forte disparité des rendements en fonction de la taille des opportunités d’investissement, de l’importance des revenus contractualisés et de la structure du capital (voir graphique page 7).  La demande est particulièrement serrée pour actifs offrants des revenus contractualisés sur le long terme notamment dans les pays de l'OCDE. Cela conduit à des transactions plus opportunistes, et un intérêt pour des classes d’actifs émergentes. On remarque les mêmes tendances pour les infrastructures de gaz naturel et de pétrole, qui démontre un intérêt pour les actifs «stables», de cœur de portefeuille.

Sur le marché de l’immobilier on constate une dispersion entre les secteurs et les villes. L’immobilier industriel a tendance à surperformer alors que les revenus du secteur des particuliers restent modérés. Quant aux agglomérations, ce sont celles bénéficiant d’une croissance des secteurs de la technologie et des services qui dégagent une surperformance.

Zoom sur l’Europe

L'économie européenne a ralenti en 2019 en raison de la faiblesse du secteur industriel résultant du ralentissement mondial de l'industrie manufacturière et les incertitudes géopolitiques. Le ralentissement a été plus prononcé en Allemagne en raison de la baisse de la production industrielle alors qu’au Royaume-Uni, l'incertitude liée au Brexit a ralenti les investissements des entreprises. La France a fait preuve d'une résilience continue, et l'Italie et l'Espagne sont restées stable.  

La croissance économique de la région reste soutenue par un secteur des services résilient, un marché du travail solide, la croissance des salaires et une demande intérieur robuste.  Dans ce contexte, nous considérons que la croissance modérée du marché Européen, assortie d’un environnement de taux bas va continuer de soutenir le marché des actifs réels en Europe.

Immobilier

Le marché immobilier Européen continue de bénéficier des politiques de soutien monétaire. La demande d’occupation devrait rester forte en 2020 et avec des taux de vacance sont à des niveaux bas historiques sur la plupart des marchés. Dans le secteur de l’immobilier de bureaux, la plupart des nouvelles offres ont été rapidement saisies, notamment avec des locaux pré-loués. A la suite de l’accord du Brexit, le Royaume-Uni pourrait offrir une valeur relative attrayante par rapport aux autres marchés européens. Les rendements de l’immobilier de bureaux dans le centre de Londres sont significativement plus élevés que sur les autres principaux marchés européens, avec un écart historique de plus de 400 points de base par rapport aux obligations d’Etat.  Dans le domaine de l’immobilier, nous privilégions les secteurs qui offrent des opportunités cycliques et structurelles comme le logement étudiant et le secteur logistique. Nous favorisons les actifs qui génèrent des revenus stables ainsi que des flux de trésorerie et nous nous concentrons sur les marchés liquides et les marchés où l’offre est limitée, particulièrement lorsqu’il s’agit de stratégies de repositionnement

Infrastructure

Le secteur des infrastructures Européen est, quant à lui, marqué par l’appétit grandissant pour des actifs respectant l’environnement.  Les énergies renouvelables poursuivent leur forte croissance dans la région. Les évolutions en matière d’urbanisme, la prise de conscience liée à l’environnement et une réglementation favorable au secteur stimulent la demande pour des transports plus respectueux de l’environnement. L’objectif de l’Union Européenne de réduire de 60% les émissions de gaz à effet de serre liées au transport d’ici 2050 aura des conséquences importantes sur la conception des déplacements en milieu urbain.

Le secteur des télécommunications reste dynamique, avec une augmentation significative des opportunités d’investissement dans ce domaine. Cette tendance reflète la demande grandissante en infrastructures numériques afin de répondre au besoin d’une connectivité accrue.

Le marché résultant du partenariat Européen Public Privé (PPP) affiche une faible croissance. Historiquement, un contexte de taux bas n’a pas été favorable à de nouveaux projets de PPP. Pour les projets plus simples, et en particulier les infrastructures à caractère social (par exemple les écoles), les autorités locales reviennent à des programmes de conception-construction moins coûteux que les modèles PPP traditionnels.  Les projets plus difficiles techniquement et/ou nécessitant des investissements plus significatifs, notamment dans le domaine du haut débit, des ports et des routes à péage, continuent à être attribués sous forme de PPP.

S’adapter aux évolutions

Le marché des actifs réels reflète un monde en mutation, façonné par de grands changements structurels dont la croissance et le vieillissement de la population mondiale, les avancées technologique, l’accélération de l’urbanisation, et les préoccupations environnementale, sociale et de gouvernance (ESG)  qui s'intensifient.

Ces facteurs participent à la croissance de la demande pour les actifs réels, tout en modifiant la nature de cette demande.

Dans le domaine des infrastructures, nous identifions des thèmes d’investissement en lien avec la transition énergétique, le déficit de financement public, l'infrastructure numérique et agglomérations de plus en plus agiles et dense Dans l'immobilier, de nouveaux secteurs émergent, notamment celui de la santé, soutenu par tendances démographiques et d’urbanisation.  En parallèle, les secteurs traditionnels évoluent, du fait notamment de la popularité des espaces de travail flexibles ainsi que la digitalisation du commerce.

Les considérations d’investissement durable, comprenant entre autres le risque climatique, la performance énergétique et l'impact sur les communautés, sont de plus en plus, sont de plus en plus au centre des préoccupations stratégiques des investisseurs.  

À l'aube d'une nouvelle décennie, ces nouveaux changement changements rapides à l'échelle mondiale auront des répercutions significatives sur le marché des actifs réels- et ce à un niveau et une vitesse jamais observés par le passé.