Le risque de bulle immobilière dans les grandes villes du monde s’éloigne progressivement, selon l’étude UBS Global Real Estate Bubble Index présentée mardi à la presse par UBS. 

Le risque de bulle est considéré en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel ajustés de l’inflation. La même méthodologie est employée pour toutes les 21 villes étudiées.

Le message est clair: les marchés du logement ont tendance à se refroidir dans les grandes villes. Mais cela ne signifie pas que les prix devraient corriger, en raison de la baisse des taux d’intérêt», avertit Thomas Veraguth, économiste auprès de la grande banque. Pour UBS, «l’exubérance généralisée s’est estompée, le risque moyen de bulle dans les grandes villes ayant diminué pour la troisième année consécutive.»

Les villes considérées comme à haut risque en 2021, comme Paris, Francfort, Toronto, Vancouver, Hong Kong ont enregistré des baisses moyennes des prix réels de l’ordre de 20% sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. Dans les villes présentant moins de déséquilibres, les reculs ajustés de l’inflation oscillent autour de 5%.

«Les candidats à l’accès au logement ont besoin de 14 années de revenus pour acquérir un bien de 60 m2 à Hong Kong.»

Des exceptions confirment la règle, avance la grande banque. Dubaï et Miami enregistrent des hausses de prix de 50% en cinq ans. Tokyo et Zurich suivent avec des gains d’environ 35 et respectivement 25%.

Dynamisme de Zurich et Genève

A l’indice de risque de bulle, Zurich est troisième et Genève septième (sur 21).  Dans son analyse du marché zurichois, UBS note que les prix d’achat des logements sont désormais 60% plus élevés qu’il y a dix ans, la valeur des biens augmentant deux fois plus vite que les loyers et cinq fois plus vite que les revenus. La demande se porte donc davantage vers les communes suburbaines plus abordables. Zurich affiche le ratio prix/loyer le plus élevé parmi les villes de l’étude, et aucun retournement du marché immobilier n’est en vue.

L’indice de risque est tendanciellement haussier à moyen terme à Genève. La grande question ici concerne le développement futur de la Genève internationale, alors que Zurich profite d’une plus grande diversité économique. 

Le problème est souvent celui de l’accessibilité. Dans le classement portant sur le nombre d’année de loyers permettent l’achat d’un logement de 60 m2, Zurich arrive en tête (44 ans), devant Munich puis Genève (40 ans). Miami et Dubaï ferment la marche de ce classement international avec environ 15 ans. 

Dans celui concernant le nombre d’années qui permettent l’achat d’un appartement de 60 m2, Zurich est sixième (environ 8 ans) et Genève neuvième (7 ans). Les deux villes suisses étudiées sont «victimes de leur succès», avance UBS. Ici, Miami, qui profite de la libéralisation de son marché, ferme la marche avec 5 ans. 

«Dans le classement portant sur le nombre d’année de loyers permettent l’achat d’un logement de 60 m2, Zurich arrive en tête (44 ans).»

Selon Thomas Veraguth, en Suisse les loyers sont relativement plus protégés qu’ailleurs, ce qui limite l’augmentation de l’offre.

Les raisons du repli mondial

Le refroidissement du marché résidentiel international s’explique par une accessibilité à la propriété plus difficile dans de nombreuses villes. Hong Kong atteint des sommets en la matière. La mégapole est la moins abordable des grandes villes. Les candidats à accès au logement ont besoin de 14 années de revenus pour acquérir un bien de 60 m2 à Hong Kong. 

Mais d’autres villes ne sont pas très loin. A Paris, Tokyo et Londres, le facteur employé est de 10 fois le revenu annuel.  UBS ajoute que pour un salarié qualifié, la surface financièrement accessible est en moyenne 30% plus petite qu’en 2021.

Lorsque les prix montent, les réglementations s’additionnent, avance Maciej Skoczek, co-auteur de l’étude: «Des règles plus strictes allant de nouvelles taxes à des interdictions d’achat ou des mesures de contrôle des loyers, ont réduit l’attrait de marchés autrefois très prisés comme Vancouver, Sydney, Amsterdam, Paris, New York, Singapour et Londres.»

Un nouvel élan de l’immobilier pourrait se mettre en place en raison de la hausse de la dette publique, indique la grande banque. «En période de répression financière, la demande d’actifs à rendement réel positif, comme l’immobilier, augmente. A court terme, les banques centrales devraient abaisser leurs taux directeurs d’ici 2026, réduisant progressivement le coût réel du financement.

L’offre limitée dans la plupart des centres urbains soutient également de nouvelles hausses de prix.»