Au deuxième trimestre 2023, les prix de l'immobilier résidentiel en Allemagne ont baissé en moyenne de 9,9% sur un an. La baisse touche en premier lieu les grandes villes. Dans des villes comme Berlin, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart, Hambourg et Düsseldorf, les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont ainsi chuté de 12,6%. Cette baisse est surprenante car les fondamentaux économiques indiquent un fort déséquilibre sur le marché résidentiel.

L’offre est insuffisante alors que la demande est toujours dynamique. Bien que la population diminue en raison de l'évolution démographique, cette baisse est jusqu'à présent compensée par l'arrivée de nouveaux habitants, principalement liés à la migration professionnelle (+19% à 51’000 en 2022). L’offre ne répond pas à la hausse de cette demande. De nombreux projets de construction ont été mis en veilleuse. En conséquence, les permis de construire ont fortement diminué. En Allemagne, on construit trop peu et trop cher. Il en résulte peu de logements accessibles aux locataires à faibles revenus. Or, d’une part les taux directeurs plus élevés de la BCE ont augmenté les coûts des financements immobiliers, d’autre part les coûts de construction ont fortement augmenté suite aux problèmes d’approvisionnement liés au COVID.

Le gouvernement fédéral allemand souhaite donc pallier à ce manque d’offre de logements par l’adoption de 14 mesures. Les aides seront augmentées lors de l'achat d'un bien immobilier par une famille ou lors de l'installation de chauffages respectueux du climat. Les fonds destinés à la construction de logements sociaux seront portés à 18,5 milliards d'euros et les projets de construction seront simplifiés. Par ailleurs, les normes d’économie d’énergie prévue pour 2025, dans le cadre de nouvelles constructions ou de rénovations, seront reportées. Le gouvernement fédéral veut ainsi construire 400’000 logements par an dont 100’000 logements sociaux.

Les responsables politiques ont dû donc arbitrer entre fournir suffisamment de logements (urgence sociale) et introduire des normes sur les nouveaux logements (urgence climatique). Un premier choix a été fait via ces 14 mesures.