Réguler pour combattre les symptômes

Raiffeisen

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Vers la fin mars 2019, les prix des maisons individuelles ont battu un nouveau record. En même temps, jamais autant d’appartements en propriété n’ont été proposés à la vente qu’au premier trimestre 2019.

Il semblerait qu’une règle immuable régisse le marché immobilier suisse: aucun trimestre ne s’écoule sans record. Or, pour celui sous revue, nous en comptons plusieurs. Vers la fin mars 2019, les prix des maisons individuelles ont battu un nouveau record. En même temps, jamais autant d’appartements en propriété n’ont été proposés à la vente qu’au premier trimestre 2019. Côté financement aussi, les superlatifs se succèdent. Les taux hypothécaires ont testé avec succès de nouveaux plus-bas historiques chez les échéances longues. Rien d’étonnant à ce que la croissance du marché hypothécaire soit toujours aussi élevée, même supérieure à celle du Produit intérieur brut (nominal). La fin de la chasse aux nouveaux records n’est toujours pas en vue et cette frénésie semble donner le tournis à de nombreux acteurs du marché.

En tous cas, la régulation devient plus dense

Ce sont surtout les autorités de surveillance qui restent préoccupées: après avoir successivement freiné le marché de la propriété par une avalanche de régulations, elles se tournent depuis un certain temps vers le locatif, ce qui explique que les «immeubles de placement» soient sur toutes les lèvres. Même la BNS et la FINMA s’inquiètent de l’évolution sur le marché locatif qui devrait bientôt connaître un resserrement de vis. Les tests de résistance vont aplanir le chemin au régulateur pour des mesures correspondantes. Car comme l’indique le terme, ce genre de tests n’est pas sans conséquences pour les acteurs. Le régulateur mise encore sur l’initiative des banques pour freiner la croissance hypothécaire. L’association suisse des banquiers travaille par conséquent en contact étroit avec la FINMA. Si l’association des banquiers parvient à la même conclusion quant à l’état du marché que les autorités de surveillance, elle envisagera d’adapter son autorégulation. Cela devrait finalement être difficile à éviter et sera «moins pire» qu’une restriction étatique via dispositions et ordonnances. En fin de compte, il n’est donc pas (plus) question de l’évaluation de la situation du marché, qui ne fait d’ailleurs jamais l’unanimité. Or, simuler aujourd’hui des test de résistance avec la macro-trame du dernier crash immobilier est un peu déplacé vu le chemin accompli depuis par le marché.

Immobilier de bureau dynamique

L’image d’une activité de construction trop excessive des surfaces de bureau et commerciale est trompeuse au premier regard, du moins si l’on en croit les chiffres. Dans de nombreux grands marchés d’immobilier de bureau, le taux d’offre est en repli. Ainsi, à Zurich, il a presque été divisé par deux en près de quatre ans et évolue aujourd’hui dans un cadre raisonnable (près de 4%). Genève affiche près du double, mais c’est un marché très spécial qui a toujours enregistré des taux de vacance de base plus élevés. Toutefois, le boom de l’économie et de l’emploi de 2018 semble avoir stimulé excessivement l’activité de projection qui est aujourd’hui supérieure à la demande prévisionnelle. Un revirement au niveau des loyers de bureau est donc peu probable. Au cours des prochains mois, ils devraient au plus stagner, voire légèrement se corriger. Sur le marché des bureaux aussi, le cycle est très très avancé.

Chance Crowdfunding?

Le crowdfunding a le vent en poupe, car même les «petits épargnants» souffrent d’une pénurie de placements et souhaitent profiter du boom immobilier. Le volume est encore très modeste, mais les taux de croissance sont impressionnants. La présente publication Immobilier Suisse n’évoque ce phénomène que dans les grandes lignes, mais il semble que le crowdinvesting s’est entretemps établi en Suisse, tandis que le crowdlending continue de connaître des difficultés de démarrage. La logique du crowdfunding est toujours la même: ce que l’on ne parvient pas à faire tout seul peut être réalisé ensemble pour aborder des marchés qui sinon seraient inaccessibles en raison de tailles de lots trop grandes. Néanmoins, il faut avoir conscience du risque de concentration en cas d’investissement dans un seul bien immobilier et disposer d’un minimum de connaissances!