Genève reste l’un des principaux pôles économiques du pays, mais la pression sur le marché de la PPE rend l’immobilier inaccessible à un grand nombre de ménages, forcés de s’exiler en quête de biens plus abordables. Selon Sara Carnazzi Weber, responsable de l’analyse sectorielle et régionale de Credit Suisse, le marché genevois en PPE souffre d’une pénurie séculaire liée en grande partie à une forte réglementation du marché. Zoom sur les tendances.

La dynamique économique de l’arc lémanique reste la plus forte de Suisse. Selon l’étude de Credit Suisse du rationnement sur le marché immobilier, elle semble toutefois se déplacer lentement au profit de la ville de Lausanne qui a connu la plus forte croissance depuis 2010. 

Sur Genève, l’évolution de la population s’est accélérée à l’intérieur de la ville et en dehors de l’agglomération, au détriment des zones intermédiaires comme Vernier, Carouge, Cologny et Onex. Ce développement en marge de l’agglomération s’explique par les revenus disponibles plus élevés, une fois toutes les charges déduites, en périphérie même si le barème fiscal des communes genevoises est légèrement au-dessus de la moyenne. 

Quant au développement du marché de l’emploi, il s’est également déplacé en périphérie, à l’opposé de Zurich où il continue sa croissance au centre de la ville. Le secteur financier, qui quitte progressivement le quartier des banques pour des immeubles plus spacieux en zone en développement, illustre cette tendance. 

Le développement soutenu de la zone périphérique et l’augmentation des mouvements pendulaires, qu’ils soient cantonaux ou transfrontaliers, a accentué le problème constant de la mobilité genevoise. Aussi, le succès économique de Genève et ses salaires attractifs attirent également des travailleurs étrangers préférant toutefois s’installer en dehors de la ville. Ces tendances de fond soulèvent de nombreux points d’interrogation notamment sur la fréquence des embouteillages. Sur une base de comparaison nationale, l’étude souligne aussi que la proportion des déplacements automobiles sur Genève est la plus importante et que le taux de satisfaction des usagers envers les transports publics genevois est le plus bas.  

Cette problématique de la mobilité est liée en grande partie à la difficulté d'accès au marché des PPE d'une grande frange de la population qui la contraint à s’exiler en quête de biens immobiliers abordables. Une certaine prise de conscience des autorités politiques a permis un rebond de l’offre immobilière mais n’a profité qu’au marché locatif notamment en raison du cadre réglementaire contraignant pour la construction en PPE.

«Depuis plusieurs décennies, la construction en PPE s’est avérée trop faible en comparaison de l’essor démographique. L’activité de construction reste particulièrement faible dans la zone intermédiaire et c’est dans cette zone que la pénurie se fait le plus ressentir», souligne Sara Carnazzi Weber.

La pénurie persistante, caractérisée par un taux de vacance des biens en PPE très bas, a majoré le niveau de prix de 140%, soit bien plus que l’élévation des revenus de la classe moyenne. «L’intérêt des Genevois pour la PPE reste fort, comme le démontre les recherches sur les portails immobiliers», observe Sara Carnazzi Weber. Mais si cette volonté est claire, l’accession à la propriété reste plus problématique à cause d’un décalage entre la demande et une offre qui devient de moins en moins accessible. Le tassement récent des crédits hypothécaires est dû au refus d’octrois de crédit pour des biens dépassant les capacités financières des ménages. 

Est-ce que ces tensions vont se répercuter sur l’économie genevoise? La demande n’a pas été satisfaite car le potentiel du marché de la PPE est bridé par les autorités. La plupart des personnes qui quittent Genève jouissent d’une bonne formation; ce sont des cadres et des dirigeants, et leur départ se traduit par une diminution inéluctable des revenus du canton. «Une partie des ménages se voit contrainte de quitter Genève ce qui crée un déficit d’impôt de 700 millions de francs par année», estime la spécialiste pour qui les tensions sur le marché de PPE devraient encore persister quelques années. 

Les autorités genevoises, qui ont donné la priorité au marché locatif, devront donc se mobiliser pour rattraper le retard du développement de la construction en PPE, afin qu’il ne se retourne pas contre eux.