Neuf établissements bancaires ont disparu de la liste de l’inventaire tenu par l’ASB entre 2021 et 2022. L’absorption du Credit Suisse par l’UBS en 2023 a de plus contraint la BNS à revoir sa catégorisation des établissements financiers. Les grandes banques ne constituent plus un groupe à part entière. Ce trend de réduction des acteurs bancaires ne sera pas sans impact sur les prix des crédits facturés sur le marché hypothécaire.

Depuis la sortie des taux d’intérêts négatifs, la diminution du nombre de bailleurs de fonds pourrait bien signifier que les banques et les autres institutions deviendraient moins enclines à consentir des crédits immobiliers à l’avenir. Si l’une des raisons repose notamment sur des contraintes de liquidités, de solvabilité ou de rentabilité, il n’en demeure pas moins que le nombre d’acteurs bancaires s’est fortement réduit pour répondre à la forte demande de financement de projets immobiliers. Bien évidemment, l’offre de prêt repose encore sur un grand nombre de facteurs dont notamment la politique monétaire des banques centrales, l’évolution du marché immobilier dans les régions et la santé financière des différents acteurs économiques. Ces différents facteurs peuvent, avec des coefficients de pondération propres, soit atténuer, soit amplifier les effets de la réduction des acteurs. En fin de compte, tout ceci viendrait ainsi démontrer que le marché des financements immobiliers ne fonctionne pas différemment des autres marchés. La théorie se vérifie ainsi: la raréfaction de l’offre entraine de facto un nouvel équilibre des prix à la hausse et une réduction de la quantité. Les fortes pressions réglementaires sur la liquidité et l’impératif de rentabilité des banques vont contraindre les établissements à défendre leur marge.

Par une politique différenciée de prix, les banques pourraient ainsi se permettre d’appliquer une sélectivité plus fine des projets financés ou des marchés sur lesquels elles souhaitent évoluer. Pour les intermédiaires et les clients des banques, il sera ainsi moins facile de jouer la carte concurrentielle entre les établissements uniquement sur la base des taux d’intérêts des crédits. Même si la concurrence reste de mise, il n’en demeure pas moins que les conditions des offres bancaires prendront de plus en plus en compte des éléments tels que le niveau d’intensification de la relation commerciale, la qualité du parc immobilier à financer et l’historique de la relation.

Les marges bancaires ne seront plus le principal élément dans le choix de l’établissement prêteur. Pour les emprunteurs, cela signifiera ainsi que les banques ne seront plus seulement perçues comme une solution d’accès aux marchés monétaires mais bien comme un véritable partenaire financier. Elles n’apporteront plus seulement des fonds mais intégreront dans leur marge des conseils à haute valeur ajoutée comme par exemple l’ingénierie financière.