Les dernières données sur l'inflation dans la zone euro ont apporté au marché un soulagement bienvenu, avec la possibilité que les pressions s'atténuent enfin. Cela fait suite à des mois d'instabilité des prix, en grande partie due à l'impact du conflit ukrainien sur les prix de l'énergie et des denrées alimentaires. Le mois de décembre a marqué le deuxième mois consécutif de baisse des prix, l'inflation globale étant tombée à 9,2%, après avoir atteint le niveau record de 10,6% en octobre. Les prix de l'énergie ont fortement baissé, ce qui devrait contribuer à faire baisser l'inflation au cours des prochains mois. Toutefois, le taux d'inflation de base a augmenté à 5,2% en décembre, et la Banque centrale européenne (BCE) va donc s'y intéresser de plus en plus. L'inflation élevée et la crise énergétique en cours laissent présager un ralentissement de l'économie de la zone euro cet hiver. Le dernier indice PMI composite de la zone euro est repassé en territoire de croissance positive à 50,2 en janvier, renforçant l'espoir qu'une récession pourrait être évitée.

Cependant, la faible confiance des consommateurs et la baisse des revenus réels des ménages pèsent sur la consommation, et un ralentissement économique est en cours. Toutefois, ce ralentissement signifie qu'une hausse modérée du chômage est prévue. C’est déjà évident dans le secteur des technologies, puisque certains des «poids lourds» ont annoncé d'importantes suppressions d'emplois - en partie en raison de la pandémie d'expansion excessive, mais aussi potentiellement parce que ces entreprises arrivent à maturité. Cela devrait contribuer à empêcher le développement d'une spirale inflationniste, malgré les tensions sur le marché du travail, permettant à la BCE d'éviter un resserrement plus agressif de sa politique.

La façon dont la BCE réagira au cours des prochains mois à l'inflation et à l'évolution des taux d'intérêt déterminera ce qui se passera sur le marché immobilier. Les «taux sans risque» de référence et le coût de la dette immobilière influenceront les flux de crédit immobilier et, en fin de compte, les volumes de transactions et les rendements immobiliers. La BCE surveillera de près l'inflation de base, étant donné qu'elle dépasse largement son objectif de 2%. Un nouveau resserrement est prévu, avec de nouvelles hausses de taux cette année. Il faudra peut-être attendre la fin de l'année 2023 et le début de l'année 2024 pour que les taux commencent à baisser et s'établissent potentiellement autour de 2% dans la zone euro à moyen terme. Pour la BCE, la situation actuelle est peut-être l'occasion tant attendue de «normaliser» les taux d'intérêt, de mettre fin au besoin d'assouplissement quantitatif et de renforcer la stabilité des marchés financiers. Mais cela est contrebalancé par le désir d'éviter d'infliger des difficultés économiques inutiles ou de susciter la volatilité dans les économies périphériques. Les risques qui pèsent sur les perspectives restent donc élevés.

Les prix des REIT européens ont chuté d'environ 30%. En tenant compte de l'effet de levier et en supposant des anticipations de taux stables cette année, une correction des prix d'environ 15 à 20% est implicite. La correction du marché continuera de s'infiltrer dans les valorisations immobilières en 2023. Les actifs et les secteurs qui ont été les plus touchés jusqu'à présent ont été indifférents aux fondamentaux à long terme.

Les swaps Euro 5 ans sont passés de 0% à 2,7% l’année dernière. L'élargissement de l'écart entre les obligations d'entreprise et les obligations souveraines et la mauvaise conjoncture économique ont poussé les marges de la dette senior dans une fourchette de 200 à 250 points de base (pb).

La forte augmentation des coûts de la dette immobilière signifie que le ratio prêt/valeur de base (LTV) est en baisse, ce qui exerce une pression sur les ratios de couverture des intérêts (ICR). L'écart pourrait atteindre 20%, créant une opportunité pour des sources de capital alternatives non bancaires, en particulier pour les refinancements.

De plus, il est peu probable que l'indice des prix à la consommation revienne à l'objectif de 2% au cours des prochains mois. Si l'on estime qu'une inflation supérieure à l'objectif est bénéfique pour éroder les niveaux d'endettement réels, les attentes en matière de taux d'intérêt ont déjà atteint un sommet. Mais si les banquiers centraux expriment leur détermination à doubler la mise en cas d'inflation élevée, la volatilité des taux d'intérêt pourrait facilement se rallumer.

Aussi, l'année à venir marquera probablement le creux du cycle de l'immobilier, créant des opportunités pour sécuriser les meilleurs actifs aux conditions les plus favorables. Cela aura probablement des implications sur la surperformance des investissements pour les années à venir!