Une association prometteuse

Jan Plückhahn, Swisslife AM

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Si les hôtels et le commerce de détail ont été très touchés par la crise sanitaire, d’autres biens immobiliers en ont tiré profit. Les biens logistiques en particulier jouissent d’une popularité croissante.

La pandémie de Covid-19 a des conséquences différentes sur chaque catégorie d’utilisation des biens immobiliers. L’immobilier d’entreprise, est, avec les actifs résidentiels, la catégorie qui a le mieux surmonté la crise jusqu’à présent.

Une forte croissance…

Cette évolution paraît logique. La pandémie de Covid-19 a mis en évidence l’importance du commerce en ligne et son potentiel de croissance. Elle a clairement montré le rôle décisif joué par les biens logistiques sur ce marché en pleine croissance. Car ces biens constituent une interface importante entre le producteur et le client final. Ils sont en quelque sorte les grands magasins de demain, desquels sont attendus un stockage, une préparation des commandes et une distribution des marchandises efficaces. Ce segment de marché enregistre depuis dix ans déjà une forte popularité.

Selon le cabinet d’analyse PMA, le volume d’investissement dans l’immobilier logistique en Europe a déjà plus que triplé entre 2011 et 2019, et s’est élevé à 41 milliards d’euros rien que l’année dernière. La demande des locataires en biens logistiques et industriels est stimulée par des tendances mondiales telles que le commerce en ligne et la transition numérique dans la production.

…mais pas sans risque

Toutefois, les investissements dans l’immobilier logistique comportent également certains risques, liés notamment au faible nombre de grands spécialistes de la logistique, et donc de locataires potentiels. Les investisseurs professionnels contrent généralement ce risque en misant sur des caractéristiques et des mesures spécifiques aux biens. Swiss Life Asset Managers a mis au point un concept sur la manière de lisser le risque immobilier inhérent à la logistique au niveau du portefeuille en investissant simultanément dans un segment de marché encore éclipsé par les biens logistiques, mais tout à fait relié à eux. Il s’agit des biens commerciaux à usage mixte. Dans ce segment, la relocation constante est une partie décisive du modèle commercial. La stabilité, tant des revenus que de la valeur, résulte d’une large diversification des locataires en ce qui concerne les affaires de l’immobilier commercial, ainsi que d’une capacité des surfaces à accueillir d’autres types d’utilisation. Dans ce segment de marché, le nombre d’offres disponibles aux investisseurs est encore réduit, car de nombreuses sociétés immobilières rechignent à déployer les efforts requis par la gestion de ces biens immobiliers.

industrie et logistique, un tandem gagnant

Par le passé, aucune raison n’incitait à mélanger les deux segments de marché industrie et logistique au sein d’un même portefeuille de fonds. Mais cela est en train de changer: les investisseurs recherchent maintenant une plus large diversification régionale afin de tenir compte de la hausse du volume d’investissement dans les deux segments de marché, au moins au niveau européen. Dans ce contexte, Swiss Life Asset Managers a lancé un produit innovant pour les investisseurs institutionnels: le fonds luxembourgeois «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» combine les avantages des biens logistiques et industriels. Cette approche vise à générer des rendements supérieurs à la moyenne, mais aussi moins fluctuants que la moyenne par rapport à ceux des placements immobiliers purement logistiques. L’industrie et la logistique associent de grands biens logistiques à de petits biens industriels, et englobe ainsi un grand nombre de biens. L’association de la logistique et de l’industrie au sein d’un même portefeuille de placements permet d’obtenir une liquidité du marché élevée et des perspectives de rendement attrayantes, en s’appuyant sur une large diversification des risques via un grand nombre de locataires de différentes branches.

Le fonds «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» dispose d’un portefeuille diversifié de grande qualité, constitué de biens immobiliers industriels et logistiques en Europe. L’accent est mis sur l’Allemagne et la France, avec ajout d’autres biens dans le reste de l’Europe, en particulier en Grande-Bretagne, au Benelux et en Suisse. Les biens industriels et logistiques sont principalement situés dans des grandes agglomérations, ainsi que dans des régions spécifiques pour la logistique ou la production moderne. Une allocation à parts égales est prévue entre les objets industriels et logistiques. Cette approche innovante combine les avantages des deux classes d’actifs immobiliers: la forte diversification des revenus locatifs et la souplesse d’utilisation des biens industriels ainsi que le rendement élevé et la forte demande de surface des biens logistiques.
Vous trouverez ici plus d’informations sur l’approche de placement de Swiss Life Asset Managers.

 

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