Et si vous échangiez votre immeuble contre des parts de fonds? Derrière ce mécanisme encore discret, le «swap immobilier» s’affirme comme un mécanisme gagnant-gagnant entre propriétaires-investisseurs et fonds immobiliers. Le principe est simple: des propriétaires – privés ou institutionnels – transfèrent un ou plusieurs immeubles à un fonds en contrepartie de parts de ce même fonds.

Pourquoi cette solution séduit-elle les propriétaires d’immeubles? Parce qu’elle répond à plusieurs besoins et qu’elle s’avère particulièrement attrayante pour les propriétaires-investisseurs en quête de diversification et de stabilité financière à long terme.

En échangeant leurs biens contre des parts de fonds, ils deviennent ainsi des investisseurs du fonds et continuent de percevoir des revenus sous forme de dividendes. En parallèle, ils se déchargent à la fois des risques et des obligations légales de plus en plus restrictives (critères ESG, LPPPL, etc.), sans oublier les contraintes liées à la gestion opérationnelle de l’actif transféré.

Le swap présente aussi un avantage fiscal non négligeable. Les revenus et les gains en capital des immeubles détenus en propriété directe sont soumis à imposition au niveau du fonds, et non chez le porteur de parts.

Autre atout important: les parts de fonds sont plus facilement transmissibles que les biens immobiliers en détention directe. Elles permettent de fractionner un patrimoine sans devoir liquider les actifs, facilitant ainsi les opérations de succession et la répartition entre héritiers.

Pour les fonds immobiliers, ce mécanisme également appelé «apport en nature» est tout aussi avantageux. Il permet d’acquérir un immeuble sans mobilisation de liquidités, préservant ainsi sa capacité d’investissement pour d’autres projets, tels que des travaux ou de futures acquisitions.

Ce type d’opération contribue également à l’augmentation de la taille du fonds, sans recourir à une levée de capitaux traditionnelle. Bien que l’émission de nouvelles parts entraîne une dilution des investisseurs existants, celle-ci est compensée par l’intégration d’un actif immobilier générateur de revenus.

Le swap permet en outre de réaliser une acquisition dans un délai plus court que ne le permettent les transactions classiques.

En Suisse, la Finma autorise ce mécanisme à condition qu’il respecte les principes de transparence, d’évaluation équitable, de préservation des intérêts des investisseurs, et qu’il soit prévu dans le contrat de fonds. Ces opérations doivent toutefois être dûment documentées et exécutées dans le respect des règles de gouvernance.

La valeur de marché de l’actif «swapé» est déterminante: elle doit s’appuyer sur des expertises indépendantes et menées selon des standards professionnels reconnus.

Le succès du «swap» repose avant tout sur une relation de confiance entre les parties. Le fait que le propriétaire devienne porteur de parts aligne ses intérêts avec ceux du fonds, favorisant une transition fluide, une transparence renforcée et une relation de partenariat durable.

Enfin, le swap immobilier séduit déjà un nombre croissant de gestionnaires suisses désireux de développer leur portefeuille. Plusieurs opérations récentes en Romandie ont démontré la pertinence de cette approche. Dans un marché transactionnel tendu, il pourrait aussi s’imposer comme un outil précieux de gestion à part entière, à la croisée de la gestion immobilière, patrimoniale et financière.