Toutefois, en tant qu’investisseur, il ne s’agit pas non plus négliger, outre les composantes liées à l’emplacement, les conditions variées des différents secteurs du marché immobilier suisse. Durant la crise du coronavirus, le commerce de détail a ainsi subi la pression de la forte hausse de la consommation en ligne. Et les changements structurels ne sont pas encore arrivés à leur terme.

Les surfaces de bureaux doivent elles aussi faire face à de nouveaux défis: l’augmentation du recours au télétravail dans de nombreux secteurs et les incertitudes économiques ont modifié les besoins des entreprises en termes de surfaces. Une nouvelle répartition des locaux est nécessaire pour répondre à la nouvelle situation en matière de collaboration. La demande en emplacements centraux et attrayants reste élevée, mais les emplacements périphériques sont davantage sous pression. Ainsi, la polarisation entre les objets situés à des emplacements secondaires et de premier ordre se poursuit encore.

Le marché suisse de l’immobilier résidentiel reste robuste et particulièrement attrayant. Sur le plan historique, les actifs résidentiels se distinguent par des taux de vacance faibles et globalement constants. Depuis 1984, selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), le taux de vacance des biens résidentiels évolue dans une fourchette relativement étroite (0,4% – 1,8%). Celui-ci a certes augmenté après la crise immobilière, mais est resté inférieur à 2%.

Même la pandémie de Covid-19 n’a pas mis ce marché en difficulté. En 2021, les taux de vacance ont même reculé pour la première fois en douze ans. Le marché résidentiel jouit d’une certaine indépendance vis-à-vis de la conjoncture et est extrêmement résistant grâce à un taux de locataires élevé, d’environ 60%. De plus, selon les prévisions de l’OFS, la population suisse devrait continuer de croître d’environ 1% par an. Dans un contexte où les investisseurs recherchent la sécurité, les secteurs dont les données fondamentales restent intactes, comme les immeubles locatifs suisses, sont prisés.

En comparaison historique, les loyers existants des biens résidentiels suisses affichent une hausse constante. Ils ont plus que doublé au cours des 40 dernières années, enregistrant une croissance annualisée de 2,5%, soit de l’ordre de l’évolution annuelle moyenne des salaires¹. Outre les réglementations relatives au droit du bail, la stabilité des loyers existants s’explique surtout par le grand nombre de locataires qui induisent une demande constante de logements bien situés. Cette faible volatilité assure des flux de trésorerie sûrs et confère une grande stabilité aux évaluations immobilières.

En raison de la faiblesse persistante des taux d’intérêt, les investissements dans l’immobilier restent attrayants par rapport aux placements en produits de taux. La pandémie est en recul et l’économie opère quasiment à nouveau à des niveaux normaux. En outre, la reprise et l’amélioration du marché du travail donnent un nouvel élan à la demande de surfaces. Les marchés immobiliers suisses disposent ainsi d’une base solide, quelle que soit leur utilisation.

Divers fonds immobiliers bénéficient de cette évolution, comme en témoignent les augmentations de capital prévues. Par exemple, le fonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties, qui s'ouvrira à une nouvelle diversification en décembre 2021 afin de poursuivre sa croissance. Le capital supplémentaire servira à acquérir un portefeuille de biens résidentiels d’une valeur de 340 millions de francs. Lancé en 2015, Swiss Life REF (CH) Swiss Properties a connu une évolution favorable en termes de rendement et de valeur. Son développement sélectif clairement axé sur la qualité a fait ses preuves: le fonds immobilier investit dans un portefeuille de biens immobiliers haut de gamme, caractérisé par une forte proportion d’immeubles résidentiels et une concentration sur les régions économiquement dynamiques, offrant ainsi une haute sécurité des revenus locatifs. Le fonds comprend actuellement 138 biens d’une valeur de marché d’environ 1967 millions de francs (état au 31.03.2021). Après l’acquisition, le fonds disposera au total de 156 biens immobiliers comptabilisant près de 4000 logements. Depuis 2018, le fonds immobilier Swiss Life REF (CH) Swiss Properties participe chaque année au GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Depuis 2019, il bénéficie de la notation «Green Star» qui témoigne de la bonne intégration des facteurs ESG dans les placements immobiliers.