Mégatendances: les biens industriels et logistiques

Björn Pfeiffer, Swiss Life Asset Managers

2 minutes de lecture

Les biens industriels et logistiques ont connu une forte croissance en Europe et le secteur continue de croître.

La pandémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine ont interrompu les chaînes d’approvisionnement mondiales et poussé les entreprises européennes à relocaliser la production et l’approvisionnement sur d’autres continents, en les rapprochant de leurs marchés d’origine. Dans ce contexte, les stocks vont augmenter et des capacités de production décentralisées voient le jour.

Montée en puissance de la logistique urbaine

Cela entraîne en conséquence une hausse de la demande de biens logistiques, également alimentée par le commerce électronique. Les biens logistiques jouent un rôle déterminant sur ce marché en pleine expansion, car ils constituent une interface importante entre le producteur et le client final. Il s’agit en somme des grands magasins de demain, avec l’exigence d’un stockage, d’une préparation et d’une distribution efficaces des marchandises. Le taux de croissance prévu jusqu’en 2024 dans le commerce électronique est de 6,8% par an1. Et pour les entreprises du secteur, la distribution sur le dernier kilomètre devient un facteur concurrentiel essentiel. L’intégration d’aires logistiques dans les quartiers à usage mixte – c’est-à-dire la logistique urbaine – gagne en importance. L’offre de surface est toutefois limitée par la proximité souhaitée avec les villes. L’industrie 4.0 est elle aussi un moteur: dans le sillage de la révolution de l’Internet des objets, l’évolution se détournera de la production spéculative en série pour privilégier une production réduite axée sur la demande et cherchant la proximité avec le client. Au lieu d’immenses usines à portée mondiale ou continentale, de petites unités de production décentralisées vont s’établir dans des régions économiquement dynamiques.

Les principaux sites logistiques sont des aires métropolitaines complétées par des zones dédiées à la logistique ou à la production moderne, notamment en Allemagne, en France, en Grande-Bretagne et dans les pays du Benelux. Le secteur de la logistique s’est avéré résistant aux crises et stable en termes de valeur. L’immobilier logistique offre une large diversification en raison de l’important mix d’usages. Cette classe d’actifs est de plus en plus appréciée, ce qui réduit le nombre de biens disponibles sur le marché. Une popularité croissante qui entraîne une hausse des prix d’achat et un recul des rendements. En Allemagne, le rendement moyen de l’immobilier de transformation s’élevait l’année dernière à environ 5,40%2. Il s’agit généralement d’immeubles commerciaux réutilisés et rénovés, comme d’anciens sites de production ou industriels présentant un potentiel de densification ultérieure.

Une thèse d’investissement

Le fonds luxembourgeois «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» combine les avantages des biens logistiques et industriels. Cette approche vise à générer des rendements supérieurs à la moyenne, mais aussi moins fluctuants que la moyenne par rapport à ceux des placements immobiliers purement logistiques. L’industrie et la logistique associent de grands biens logistiques à de petits biens industriels, et englobent ainsi un grand nombre de biens. L’association de la logistique et de l’industrie au sein d’un même portefeuille de placements permet d’obtenir une meilleure liquidité du marché et des perspectives de rendement attrayantes, en s’appuyant sur une large diversification des risques via un grand nombre de locataires de différentes branches.

Le fonds dispose d’un portefeuille diversifié de grande qualité, constitué de biens immobiliers industriels et logistiques en Europe, l’accent étant mis sur l’Allemagne et la France, avec ajout d’autres biens dans le reste de l’Europe, en particulier en Grande-Bretagne, au Benelux et en Suisse. Les biens industriels et logistiques sont principalement situés dans de grandes agglomérations, ainsi que dans des régions spécifiques pour la logistique ou la production moderne. Une allocation à parts égales est prévue entre les objets industriels et logistiques. Cette approche innovante combine les avantages des deux classes d’actifs immobiliers: la forte diversification des revenus locatifs et la souplesse d’utilisation des biens industriels ainsi que le rendement élevé et la forte demande de surface des biens logistiques.

 

1 Statista
2 bulwiengesa, rapport du marché no 15, 1er semestre 2021

 

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