Dans le paysage en constante évolution de l’immobilier européen, les locaux d’activité sont devenus une catégorie de placement stratégique. De par leur flexibilité, leurs structures de multilocation et leur proximité avec les centres urbains, ces biens complètent avantageusement les portefeuilles de placements diversifiés.
Une évolution stratégique qui trouve sa source en Allemagne
Chez Swiss Life Asset Managers, le parcours de focalisation sur les fonds immobiliers axés sur les locaux d’activité a commencé en Allemagne, où cette catégorie de placement a pris son essor. Consciente du solide historique de résultats, du potentiel de revenus stables et de l’adaptabilité de cette dernière, Swiss Life Asset Managers a lancé en 2020 le fonds Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics. Ce fonds a élargi le périmètre de ses placements non seulement aux biens industriels, mais aussi à l’intéressant secteur des biens logistiques. Il est apparu que la combinaison de biens industriels et logistiques pouvait générer des rendements convaincants et atténuer le risque grâce à la diversification. Le bon versement de dividendes par le fonds a joué un rôle de catalyseur et soutenu son expansion sur des marchés clés tels que la France, la Grande-Bretagne, le Benelux et la Suisse.
Le fonds allie des locaux d’activité et des biens logistiques afin d’exploiter de manière ciblée les avantages respectifs des deux catégories de placement: les revenus stables et granulaires des biens industriels multilocataires et la forte demande et la scalabilité des biens logistiques. Les deux secteurs souffrent par ailleurs tous deux d’une importante pénurie de surfaces modernes, ce qui souligne encore la robustesse de leurs données fondamentales et leur potentiel de croissance.
Pourquoi le rôle des biens industriels est si important
Les locaux d’activité prennent généralement la forme de biens de petite à moyenne taille servant à la manufacture, au stockage et à la distribution. Souvent situés à proximité des centres-villes, ces biens se prêtent parfaitement à la logistique du dernier kilomètre et à la production «juste à temps». Les locaux d’activité et les biens logistiques interviennent dans presque tous les secteurs de l’économie, en principe partout où l’on se livre à des activités commerciales. Leur polyvalence et la diversité de leur base locative contribuent également à leur résistance sur des marchés volatils.
Raisons pour lesquelles les locaux d’activité sont attrayants pour les investisseurs conscients des risques:
- Résilience des biens multilocataires
Contrairement aux biens à usage unique, les locaux d’activité accueillant plusieurs locataires issus de différents secteurs, par exemple des PME de l’industrie manufacturière, des prestataires de services ou des commerces en ligne, offrent une plus grande stabilité des revenus. La diversification réduit le risque de vacance et offre une plus grande résistance aux fluctuations du marché. - Nearshoring et évolution des chaînes d’approvisionnement
La pandémie et les tensions géopolitiques ont renforcé la tendance au reshoring et au nearshoring, c’est-à-dire à la relocalisation et à la délocalisation proche. Les entreprises rapprochent leur production et leurs stocks des marchés de débouchés. Avec leurs plans de conception flexibles et leur proximité des centres-villes, les locaux d’activité remplissent parfaitement cet objectif. Dans le même temps, la mondialisation reste un facteur essentiel. On recherche donc des biens modulables, situés à des emplacements stratégiques qui répondent à ces deux exigences. - Intégration urbaine et panel d’utilisations
La proximité des agglomérations sert à la fois la logistique et l’accessibilité pour la main-d’œuvre. Grâce à leur flexibilité, les locaux d’activité peuvent être utilisés à des fins diverses, de la production au stockage en passant par la recherche ou les bureaux, et s’adressent ainsi à un large éventail de locataires. - Rendements attrayants avec potentiel ESG
Les locaux d’activité associent des revenus locatifs stables à une hausse de valeur potentielle à long terme. Leur structure de multilocation et leur emplacement urbain assurent des taux d’occupation élevés et des flux de trésorerie solides. En outre, de nombreux biens offrent de bonnes conditions pour se voir octroyer des mises à niveau ESG telles que des rénovations énergétiques, des ajouts d’installations solaires ou des optimisations des systèmes de gestion des déchets.
Des fondements pérennes
Chez Swiss Life Asset Managers, les locaux d’activité constituent un élément central des stratégies de placement thématiques. Avec les biens logistiques, résidentiels et des sciences de la vie, ils forment un portefeuille équilibré et robuste. Le fonds Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics vise une allocation à parts quasi égales entre locaux d’activité et biens logistiques, afin d’optimiser la diversification et la performance. La structure du fonds est spécialement conçue pour répondre aux exigences des investisseurs qualifiés et permet d’accéder à un portefeuille immobilier européen haut de gamme.
Perspectives d’avenir: locaux d’activité et biens logistiques en mutation
L’incertitude économique, l’évolution démographique et la transformation technologique modifient la demande de surfaces. Les locaux d’activité flexibles et bien situés gagnent en importance en tant que catégorie de placement stable offrant un potentiel de croissance à long terme et une protection contre la volatilité.
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