La montée des taux d’intérêt a modifié l’allocation des placements et la sélection des alternatives d’investissement.
L’environnement de placement est actuellement marqué par une hausse des taux d’intérêt conjuguée à un ralentissement conjoncturel. Cette montée des taux a modifié l’allocation des placements et la sélection des alternatives d’investissement. Dans cet environnement exigeant, les biens immobiliers européens procurent aux investisseurs solidité, protection partielle contre l’inflation et rendements attrayants. Les banques centrales ont récemment resserré la vis des taux d’intérêt, ce qui s’est ressenti sur le marché de l’immobilier en Europe et a exercé une pression sur les prix du secteur. La hausse des coûts de financement est pour partie supérieure au rendement immobilier et n’entraîne ainsi aucun effet de levier positif. C’est pourquoi notamment les acheteurs recourant principalement aux capitaux étrangers pour leur financement sont sur la réserve. A cela vient s’ajouter l’incertitude quant au «juste» prix. La conjugaison de ces facteurs devient lentement perceptible sur le marché des transactions. Le volume de transactions au deuxième trimestre 2022 a atteint 61,7 milliards d’euros, soit 19% de moins qu’au même trimestre en 2021. Totalisant 142 milliards d’euros, le volume au premier semestre 2022 était toutefois inférieur de seulement 1% à celui du premier semestre 2021.
Les conditions de développement de projets ont également évolué. En raison des ruptures des chaînes d’approvisionnement et de la hausse des prix de l’énergie, les coûts de construction ont fortement augmenté dans le monde entier. Le développement de certains projets a dû être en partie reporté, voire annulé. Un paramètre qui influera sur l’offre à moyen terme; cette dernière se raréfiera en conséquence selon les régions. Cette situation devrait avoir un impact positif sur les taux d’occupation et les revenus des propriétaires immobiliers. Mais en parallèle, les travaux deviennent plus chers et pèsent sur les revenus des investisseurs.
L’inflation actuelle se traduit, pour les baux commerciaux, par des revenus plus élevés pour les propriétaires, ceux-ci étant indexés sur le renchérissement. Dans ce contexte, l’importance de la solvabilité des locataires gagne en acuité. Quand les taux d’intérêt augmentent, le taux d’actualisation suit. Toutefois, il est actuellement difficile d’évaluer l’effet net de la hausse des rendements et de celle du taux d’actualisation sur les évaluations.
Les biens immobiliers européens restent toutefois attrayants malgré l’environnement économique actuel difficile. En effet, les mégatendances comme l’urbanisation, le commerce en ligne, le télétravail ou la croissance démographique ouvrent des opportunités. La taille absolue du marché, la proximité relative avec la Suisse et les bonnes possibilités de diversification constituent également des arguments en faveur de l’investissement dans ces biens. Parallèlement, avec un volume de transactions de près de 300 milliards d’euros par an (selon RCA Capital Trend) et des marchés immobiliers qui varient d’un pays à l’autre, l’Europe offre un vaste éventail de possibilités de diversification.
Avec le fonds immobilier «Swiss Life REF (CH) European Properties», Swiss Life Asset Managers investit dans des villes bien desservies et économiquement prospères ainsi que dans leurs environs. Elle suit ainsi la tendance générale de l’urbanisation et se positionne là où une croissance de la population est attendue à moyen terme. Le marché immobilier allemand est particulièrement attrayant et bien diversifié. Comme le nombre de ménages augmente, les besoins en logements sont importants et l’immigration vers les villes s’étend à leurs périphéries.
Les immeubles à usage commercial, principalement des biens logistiques, comptent parmi les gagnants depuis une dizaine d’années, notamment en raison de l’essor du commerce électronique. La pandémie de coronavirus ainsi que les activités de relocalisation l’ont récemment accentué. Les biens industriels, dits «légers/light», sont généralement des objets commerciaux à usage mixte, principalement loués par des entreprises de taille moyenne et comprennent des surfaces de production, de stockage, de bureaux, de recherche et de services. Le secteur de la logistique n’est pas épargné par la hausse des coûts. Les entreprises des secteurs de l’industrie et de la logistique en particulier dépendent fortement de l’environnement économique et notamment des prix de l’énergie.
Le fonds «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» combine les avantages des biens logistiques et industriels. L’objectif est de réaliser des rendements supérieurs et d’atteindre une volatilité des revenus inférieure à la moyenne par rapport aux placements immobiliers purement logistiques. Le fonds associe de grands biens logistiques à de petits biens industriels, englobant ainsi un grand nombre d’objets.
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