L’immobilier industriel et logistique, une combinaison prometteuse

Steffen Uttich, BEOS AG

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Un fonds immobilier combinant pour la première fois les avantages de l’immobilier logistique et industriel.

Les répercussions économiques de la pandémie de COVID-19 sur les investissements immobiliers sont pour certaines significatives. Depuis le printemps, les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de détail sont notamment durement touchés. Mais certains bénéficient de la situation. Parmi les biens à usage commercial, ceux à vocation logistique sont ainsi de plus en plus prisés. 

Et ce, alors que ce segment de marché jouissait déjà d’une certaine popularité ces dix dernières années. Selon le cabinet d’analyse PMA, le volume d’investissement dans l’immobilier logistique en Europe a plus que triplé entre 2011 et 2019, et s’est élevé à 27,7 milliards d’euros rien que l’année dernière. Dans le même temps, les prix ont augmenté si rapidement que les rendements initiaux nets potentiellement réalisables ont baissé pour passer d’environ 7% à 4,5%. Mais plutôt qu’une correction de cette hausse rapide, c’est un regain d’intérêt pour les investissements dans les biens logistiques que l’on a observé dans les premiers mois qui ont suivi l’aggravation de la crise du COVID-19. Selon une enquête*, la logistique se révèle ainsi être le seul type d’utilisation concernée par ce phénomène en-dehors du logement.

A première vue, cette évolution semble compréhensible. En effet, le confinement du printemps a soudainement mis en lumière l’importance du commerce en ligne et son potentiel de croissance. Et clairement montré le rôle décisif joué par les biens logistiques sur ce marché en pleine croissance. Car ces biens constituent une interface importante entre le producteur et le client final. Ils sont en quelque sorte les grands magasins de demain, desquels sont attendus un stockage, une préparation des commandes et une distribution des marchandises efficaces. D’où le concept de «big box» logistique, qui traduit un passage sûr vers l’avenir.

Toutefois, les investissements dans l’immobilier logistique comportent également certains risques, liés notamment au faible nombre de grands spécialistes de la logistique, et donc de locataires potentiels. Les investisseurs professionnels contrent généralement ce risque en misant sur des caractéristiques et des mesures spécifiques aux biens. 
Swiss Life Asset Managers a désormais mis au point une idée sur la manière de lisser le risque immobilier inhérent à la logistique au niveau du portefeuille en investissant simultanément dans un segment de marché encore éclipsé par les biens logistiques, mais tout à fait relié à eux. Il s’agit des biens commerciaux à usage mixte. Dans ce segment, la relocation constante est une partie décisive du modèle commercial. La stabilité tant des revenus que de la valeur résulte d’une diversification des locataires large pour les affaires dans l’immobilier commercial, ainsi que d’une capacité des surfaces à accueillir d’autres types d’utilisation. Dans ce segment de marché, le nombre d’offres disponibles aux investisseurs est encore réduit, car de nombreuses sociétés immobilières rechignent à déployer les efforts requis par la gestion de ces biens immobiliers. Depuis le printemps, il est toutefois apparu qu’en Allemagne, l’immobilier d’entreprise était celui qui, avec l’immobilier résidentiel, avait jusqu’à présent le mieux résisté à la crise.

Il n’existait jusqu’ici aucune raison impérieuse de mélanger les deux segments de marché au sein d’un portefeuille de fonds. Mais cela est en train de changer: les investisseurs recherchent maintenant une plus large diversification régionale afin de tenir compte de la hausse du volume d’investissement dans les deux segments de marché, au moins au niveau européen. Dans ce contexte, Swiss Life Asset Managers lance cet automne un produit innovant pour les investisseurs institutionnels, afin de combiner pour la première fois les avantages de l’immobilier logistique et de l’immobilier industriel. Cette nouvelle approche vise à générer des rendements supérieurs à la moyenne, mais aussi moins fluctuants que la moyenne par rapport à ceux des placements immobiliers purement logistiques, proposant ainsi les avantages de la logistique avec un «amortisseur intégré». 

Swiss Life Asset Managers dispose de l’expertise nécessaire dans le secteur des biens logistiques et industriels. Depuis deux ans, elle compte dans ses rangs BEOS AG, qui opère avec succès dans tout l’éventail des prestations de l’industrie et de la logistique en Allemagne. Grâce au réseau de Swiss Life Asset Managers, ce concept porteur doit désormais s’étendre à l’Europe.

* Enquête Colliers sur le COVID-19, 2e édition, avril 2020

 

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