Investir dans l’immobilier industriel & logistique

Pierre Jacquot, Edmond de Rothschild

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De la pertinence d’intégrer cette classe d’actifs prometteuse à son portefeuille.

L’essor de la consommation numérique a entraîné un changement d’habitudes de consommation avec des produits et services disponibles en ligne 24h/24, 7j/7. Conséquence de ces nouvelles habitudes, les délais de livraison se sont drastiquement raccourcis. Cette évolution des pratiques a un impact concret sur la logistique et les infrastructures liées au commerce. Les acteurs de l’économie doivent pouvoir assurer le plus rapidement et efficacement possible la livraison des marchandises directement chez les consommateurs. Il est question notamment du dernier kilomètre. Pour tenir sa promesse, l’entreprise délivrant le produit a besoin d’une infrastructure physique robuste et efficiente et d’une logistique bien huilée. Cela signifie implanter son activité dans des bâtiments performants et polyvalents afin de gérer l’approvisionnement, le stockage, la préparation et la livraison des marchandises avec efficience.

Un second mouvement est à l’œuvre, impactant directement le secteur industriel: la relocalisation d’une partie des activités économiques. Des aspects d’optimisation des distances, des critères de développement durable et même parfois des questions éthiques et sociétales entrent en ligne de compte dans les choix stratégiques de ces industries. La pandémie de Covid-19 et les tensions géopolitiques ont encore amplifié cette tendance.

Aujourd’hui, deux critères fondamentaux entrent en considération pour la localisation physique des infrastructures et donc de l’immobilier et du bâti:

  • la proximité des infrastructures et des bâtiments vis-à-vis des moyens de transports
  • la proximité des zones de forte densité de population pour réduire les distances de livraison.
L’impact indéniable de la pandémie de COVID-19 sur le secteur logistique et industriel

Les restrictions ont renforcé la pertinence d’avoir des infrastructures locales pour délivrer des marchandises rapidement. L’accélération des habitudes numériques des consommateurs a mis sous pression certaines entreprises, lesquelles ont dû s’orienter vers de nouveaux moyens d’atteindre leurs clients et de leur délivrer leurs produits.

La crise sanitaire a mis en évidence le rôle stratégique de la logistique mondiale, en particulier européenne. Le rapatriement précédemment évoqué de certaines activités stratégiques pour les entreprises et les consommateurs procède de cette logique. Un effet corollaire a été, pendant la crise, une augmentation des stocks de produits, ce qui a eu un impact direct sur la gestion des bâtiments et des infrastructures.

Aujourd’hui, il est crucial de surveiller les comportements des consommateurs et les stratégies des entreprises vis-à-vis des enjeux et défis mondiaux, qu’il s’agisse de conflits armés ou de la lutte contre les changements climatiques. Ces lames de fonds  vont générer de nouveaux besoins en matière de logistique et d’infrastructures industrielles. Cette nouvelle façon de penser et d’envisager le marché industriel et logistique au plus proche des populations porte un nom: l’urbanlogistics.

Les tendances du marché immobilier logistique et industriel

Il en résulte une hausse des loyers, s’expliquant par une demande grandissante du marché et par une rareté de l’offre (capacité des infrastructures existantes et/ou faible disponibilité de terrains). La pénurie d’approvisionnement en matières premières et l’augmentation des coûts à la construction renforcent la difficulté de pouvoir proposer de nouvelles infrastructures dans des délais raisonnables. Les pressions sur les loyers sont donc fortes et devraient se poursuivre dans les prochaines années. Dans les zones urbaines, la demande de bâtiments et d’infrastructures dédiés au stockage et à la logistique est soutenue du fait du dernier kilomètre évoqué précédemment. Ces facteurs contribuent à avoir des locataires pérennes.

Les plateformes logistiques de taille conséquentes ont connu une baisse de rendement ces dernières années alors que les plus petits bâtiments, appeléssmall logistics, conservent des niveaux de rendement supérieurs, même si ceux-ci sont aussi en baisse.

Les volumes d’investissements dans le domainelight industrial & small logitics restent cependant limités pour ces bâtiments, ce qui nécessite de développer des portefeuilles avec beaucoup plus d’actifs afin de compenser ce faible volume par une augmentation de la quantité. Une veille quotidienne du marché et une présence d’équipes locales sont indispensables pour identifier les investissements et ainsi augmenter le volume de transactions. D’autant que le nombre d’acteurs sur le marché de l’infrastructure et de la logistique a considérablement augmenté ces dernières années, entraînant un montant d’investissements beaucoup plus important.

Une classe d’actifs mature et bénéfique pour les investisseurs

L’investissement dans cette classe d’actifs est une opportunité pour les investisseurs institutionnels à de multiples égards:

  1. Le secteur industriel et logistique, déjà en croissance avant 2020, continue de l’être aujourd’hui. Il n’existe pas de raison logique ni prévisible qu’une dépréciation intervienne ces prochaines années.  
  2. S’ils ont baissé, les rendements restent néanmoins attractifs pour les investisseurs institutionnels. Une connaissance fine du marché permet de faire des choix judicieux en matière d’investissements.     
  3. La diversification des types de locataires dans un portefeuille permet de diminuer les risques inhérents à tout investissement tout en augmentant la résilience globale du fonds. Ce risque est d’autant plus faible que les locataires du secteur industriel ont connaissance de la conjoncture. Il en résulte une situation de stabilité du marché, laquelle se manifeste notamment par des baux à long terme, permettant de se projeter dans des rendements appréciables et offrant une bonne visibilité sur les flux de trésorerie. Les locataires sont généralement des PME avec une bonne solidité financière, opérant dans une variété de secteurs et d’industries.    
En conclusion

L’évolution du marché ces dernières années renforce la pertinence de ce choix de classe d’actifs. La logique d’investissement se veut pérenne et stable, mais aussi résiliente face aux défis majeurs actuels et à venir. Les phénomènes de mondialisation et de relocalisation d’une importante quantité de marchandises et d’activités stratégiques, les défis soulevés par la nécessaire proximité des bâtiments avec la population, le concept du dernier kilomètre, la pression sur les loyers et les contraintes liées à la construction de nouvelles infrastructures entérinent la pertinence d’investir dans l’immobilier industriel et logistique.

 

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