Immobilier: regarder au-delà des frontières de la Suisse

Adrian Bamert, Swiss Life Asset Managers

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Les investissements immobiliers européens offrent un rendement attractif dans le contexte actuel. Leur faible corrélation avec d’autres classes d'actifs les rend intéressants pour les investisseurs suisses.

La taille absolue du marché, sa proximité relative avec la Suisse et les nombreuses possibilités de diversification sont autant d’arguments en faveur des biens européens. Les faibles distances permettent d’obtenir efficacement des informations, notamment pour examiner de manière attentive les biens sur place. De plus, avec un volume de transactions de près de 300 milliards d’euros par an selon une étude de RCA Capital Trends et des marchés immobiliers qui varient d’un pays à l’autre, l’Europe offre un vaste éventail de possibilités de diversification. Raison de plus pour regarder au-delà de nos frontières. Les investisseurs sont encouragés de ne pas se focaliser uniquement sur les grands centres économiques et leurs emplacements exceptionnels. En effet, les investisseurs proches des marchés locaux peuvent trouver sur ces macro-localisations d’excellents immeubles de rendement avec un profil risque/rendement attrayant.

TRANSACTIONS EN Hausse de 20% au 2e trimestre 2021

L’attrait et l’intérêt pour les placements immobiliers européens se reflètent également dans le volume des transactions : selon une étude de RCA Capital Trends, il a augmenté de 20% au deuxième trimestre 2021 par rapport à la même période de l’exercice précédent. Bien que cette hausse soit également due aux turbulences liées à la pandémie de Covid-19, le retour de la croissance montre que l’appétit pour l’immobilier européen n’a pas diminué. Avec le fonds Swiss Life REF (CH) European Properties, Swiss Life Asset Managers investit en suivant la tendance générale de l’urbanisation. De plus, Swiss Life Asset Managers investit là où l’on peut s’attendre à une croissance de la population à moyen terme, c’est-à-dire dans des villes bien desservies et économiquement prospères ainsi que dans leurs environs. Dans les métropoles, Swiss Life Asset Managers investit plutôt dans les emplacements secondaires avec une très bonne accessibilité afin de profiter de l’essor des quartiers moins prisés.

L’évolution du marché des immeubles de bureaux suscite un grand intérêt. A moyen terme, davantage d’employés devraient travailler de manière plus flexible. Cependant, tous les métiers ne sont pas adaptés au télétravail. Et, en termes absolus, les investissements dans des bureaux conservent leur position de première catégorie de placement et restent prisés, notamment lorsque leur emplacement est exceptionnel. Selon le cabinet d’analyse RCA, les investissements dans des bureaux en Europe ont atteint une part de marché de 24,6% au premier semestre 2021 et pèsent 37,5 milliards d’euros, devant les immeubles résidentiels (18,9%) et les biens logistiques (17,3%). En 2020, selon le cabinet d’analyse PMA, le rendement «prime» pour les investissements dans des bureaux est resté constant à 3,4% en moyenne en Europe.

L’immobilier européen, source de diversification

Une diversification appropriée des placements immobiliers en termes de situation géographique (Suisse et étranger), d’utilisation et d’emplacement peut s’avérer très bénéfique. De par sa taille et son ampleur, le marché européen offre une diversification aux multiples facettes. Par rapport à la Suisse, il se caractérise par des possibilités de diversification géographique prononcées. Cependant, l’Europe présente aussi des différences nettement moins apparentes, mais tout aussi déterminantes telles que la diversité des stratégies de placement et des formes d’investissement.

Le portefeuille de Swiss Life REF (CH) European Properties investit donc dans des immeubles de bureaux, des surfaces de vente et des actifs résidentiels attrayants mais aussi dans des biens à usage mixte dans des régions métropolitaines européennes. Au 30 juin 2021, il comprenait 15 biens répartis dans neuf pays. Conformément à la stratégie, le fonds est investi principalement dans des immeubles de bureaux européens, qui représentent environ 73% des revenus locatifs théoriques annuels. Les recettes locatives du commerce de détail et de la gastronomie, secteurs les plus touchés par la pandémie, ne représentent qu’une part d’environ 11%, dont environ 59% proviennent du magasin de bricolage OBI à Stuttgart. Malgré une fermeture temporaire décidée par l’Etat, ce magasin a prouvé son rôle de véritable «stabilisateur» dans ce segment. La partie résidentielle, la moins touchée par la pandémie, s’élève actuellement à 9% et augmentera encore durant l’exercice en cours après l’achèvement de la construction d’un bien immobilier à Oldenburg. Les locataires principaux (part des dix plus gros locataires en termes de revenus locatifs: 42,9%) sont essentiellement de grandes entreprises à forte solvabilité. Et le portefeuille de Swiss Life REF (CH) European Properties continuera à croître. Une augmentation de capital et l’acquisition de biens immobiliers supplémentaires sont prévues.

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