La valeur des actifs générant des revenus, qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements, d’un traitement contre le cancer, d’un service de diffusion vidéo en continu ou des paiements de coupons d’une obligation d’entreprise, peut être calculée comme la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs susceptibles d'être générés par l’actif. Le concept mathématique de «valeur actuelle» est au cœur de toute activité financière ou d'investissement.

Deux données clés permettent d'évaluer la valeur actuelle des flux de trésorerie: le «taux d'actualisation» et l'estimation des flux de trésorerie futurs de l'actif.

Les détails techniques, le taux d’actualisation est le taux de rendement annuel ajusté du risque attendu d’un investissement. Les taux d’actualisation sont généralement constitués à partir d’un taux «sans risque», par exemple, le rendement en vigueur d'un bon du Trésor américain à 10 ans. Les investisseurs doivent donc être rémunérés si un investissement génère des flux de trésorerie plus incertains que ceux des bons du Trésor américain. Le risque supplémentaire pris dans l'espoir d'une performance plus élevée donne droit à un taux d'actualisation plus élevé lors du calcul de la valeur actuelle.

Dans la modélisation financière, les flux de trésorerie futurs sont divisés par un taux d’actualisation approprié pour estimer leur valeur actuelle. Les flux de trésorerie futurs doivent être actualisés annuellement, de sorte qu’un flux de trésorerie 10 ans dans le futur vaut moins en valeur actuelle aujourd’hui que le même flux de trésorerie une année dans le futur. Suite à cette logique, nous pouvons commencer à comprendre comment une hausse des taux d'intérêt devrait, en théorie, aboutir à une moindre valeur actuelle pour tous les actifs financiers. En pratique, il existe une multitude de facteurs qui peuvent influencer le retour sur investissement. La soudaine hausse des taux d'intérêt cette année a eu un impact significatif sur les économies et les marchés, car les emprunts sont devenus plus onéreux pour les particuliers et les entreprises. Cet impact se reflète dans les rendements négatifs depuis le début de l’année produits par les marchés actions et obligataires à l’échelle mondiale.

L'immobilier se démarque largement des autres types d'investissements. Comme l'essentiel des revenus provient de baux contractuels, les investisseurs les connaissent» avec un degré élevé de certitude.

En tant qu’investisseurs immobiliers, nous n’avons pas pour habitude de faire des estimations de la capacité de production, des ventes de lots ou de la possibilité pour un concurrent de proposer un nouveau type de service / de prestation qui modifie rapidement la demande et remet en cause le statu quo. Au lieu de cela, nous cherchons à déterminer si un propriétaire sera en mesure de récupérer le loyer dû et à quelle demande d'espace disponible pourrait ressembler à l'avenir.

Dans un contexte de hausse des taux et de pression sur la valeur des actifs financiers, les investisseurs doivent essayer d'éviter le «double fouet» qui pourrait découler de la réduction des estimations des flux de trésorerie futurs en raison d'un ralentissement de l'environnement macroéconomique, en plus de la hausse des taux. À notre avis, les investisseurs immobiliers devraient se concentrer sur l’identification et la compréhension des types de propriétés et des marchés géographiques où l’équilibre entre l’offre et la demande est favorable aux propriétaires. Dans les marchés où la demande dépasse l’offre, les propriétaires sont plus susceptibles de bénéficier de la pleine occupation, d'imposer des loyers plus élevés sur les baux arrivant à expiration maintenant et potentiellement à l’avenir. Nous appelons cela le « pouvoir de fixation des prix ».

Le graphique ci-dessous fournit un exemple concret du pouvoir de fixation des prix selon les types de biens immobiliers. Nous vous présentons ici les valeurs locatives de divers REIT cotés aux États-Unis, représentant les principaux types d'actifs immobiliers au 1er trimestre 2002, période à laquelle les fondamentaux de l'immobilier étaient jugés globalement solides. À des fins de comparaison, nous avons également inclus des données relatives aux valeurs locatives sur l’ensemble de l’année 2020, période marquée par une dégradation prononcée des fondamentaux de la demande.

Aucun indicateur n'est parfait mais, selon nous, la capacité à maintenir ou à augmenter les valeurs locatives pendant le contexte difficile de 2020, et à assurer une croissance soutenue des loyers deux ans plus tard, témoigne clairement d'un pouvoir de fixation des prix à la fois solide et durable.

 
Source: Janus Henderson Investors au 20 mai 2022, rapports sur les résultats trimestriels de diverses sociétés au T1 2022, T4 2020.  FY = année fiscale. Les performances passées ne permettent pas de prédire les rendements futurs.

La volatilité des marchés financiers observée depuis le début de l’année souligne un niveau accru d’incertitude, dans un contexte difficile de hausse des taux, de pressions inflationnistes et de ralentissement de la croissance. À l’aube du second semestre de l’année, il sera de plus en plus important d’identifier les propriétaires ayant un bon pouvoir de fixation des prix compte tenu des incertitudes persistantes suscitées par la conjoncture macroéconomique. Selon nous, les propriétaires ayant cet avantage et présents sur des segments du marché immobilier où il est possible de répercuter plus facilement l'inflation sur les locataires via des hausses de loyers, seront davantage en mesure de générer un revenu réel positif.

Lisez l'article complet ici