Les locataires sont toujours plus exigeants, d’où l’importance croissante de l’emplacement et de la qualité des biens immobiliers. La situation centrale des surfaces de vente est devenue déterminante comme, toujours plus, la fonctionnalité immédiate des surfaces de bureau. Dans les villes grandes à moyennes, la demande en logements locatifs est stable grâce à une urbanisation persistante. La périphérie est pour sa part confrontée à une hausse des vacances.

Depuis quelques années, la construction toujours importante de logements résidentiels fait face à une baisse de l’immigration nette. Suite à la relance économique, les européens sont notamment moins nombreux à venir en Suisse. En moyenne nationale, les vacances ont légèrement augmenté.

Mais ce n’est pas la seule raison de l’exigence des locataires. Plus que les changements conjoncturels, c’est le recoupement des mégatendances comme la numérisation et l’urbanisation qui compte à long terme.

La numérisation a déjà révolutionné le comportement des consommateurs. Qu’il s’agisse de logements ou de commerces et de bureaux, les nouvelles technologies se font de plus en plus ressentir dans l’immobilier. Dès aujourd’hui, des meubles ou des modules de construction entiers peuvent être imprimés.

Mais c’est surtout sur le plan de la demande que la numérisation influe sur le marché immobilier. Les détaillants tentent ainsi d’adapter leurs locaux aux nouveaux besoins des clients. Les possibilités toujours plus attrayantes des achats en ligne poussent les consommateurs à ne plus se déplacer que pour de bons conseils ou un bon divertissement. Les magasins décentralisés devraient donc connaître plus de difficultés. Parallèlement, de nouveaux acteurs et secteurs apparaissent sur le marché, comme les «show rooms», les commerces «pop-up», les centres de distribution urbains et les concepts «fast good food». Le développement du coworking offre une flexibilité maximale aux utilisateurs. Mais dans les bureaux traditionnels aussi, les exigences ont augmenté.

Les immeubles de bureaux modernes ne doivent plus seulement être écologiques, mais aussi flexibles. De nombreux locataires de bureaux ne sont plus prêts à les aménager et à les financer entièrement eux-mêmes. De plus en plus souvent, ils recherchent des locaux complètement équipés et immédiatement opérationnels. Table de billard, possibilités de s’isoler ou terrain de squash ne sont plus l’apanage de Google, des start-ups à la mode, agences de relations publiques ou autres entreprises créatives. Les cabinets d’avocats, banques, assurances et autres sociétés perçues comme conservatrices y ont aussi pris goût. Les espaces libres pour la réflexion en équipe, cabines insonorisées pour les longs appels téléphoniques et salles calmes pour se concentrer ne sont plus considérés comme extravagants.

Dans l’habitation aussi, la commercialisation est plus fastidieuse. Du placement de l’annonce à la visite, le bien doit se présenter sous son meilleur jour. Photos attrayantes, vidéos et visites à 360° sont déjà monnaie courante, mais l’accompagnement des clients est aussi déterminant lors des visites. Le «home staging» et l’aménagement permettent également de présenter le logement de façon favorable. Les visites virtuelles doivent constituer une expérience à part.

Ce processus d’évolution n’est pas terminé. Les informations commerciales et dépisteurs de tendances jouent donc un rôle croissant dans l’identification précoce des tendances. Vu l’évolution actuelle, l’aménagement des unités locatives doit être le plus flexible possible. Cela présuppose autant des connaissances en techniques de construction que des compétences en gestion des actifs ou des produits, recherche comprise.

Nous suivons de près les nouvelles évolutions et évaluons soigneusement leurs conséquences. L’expérience nous a montré que les biens bien situés et de bonne qualité continuaient de bien se louer. Les chiffres actuels confirment que contrairement à la tendance nationale, le taux de vacance n’a pas augmenté dans notre portefeuille. Nous partons du principe que la numérisation jouera en faveur du secteur haut de gamme et récompensera une gestion active des locations. Cela passe entre autres par l’élaboration de stratégies de biens et de location intelligentes telles que l’offre «plug & play» (location de surfaces aménagées).

Le fonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties est parfaitement adapté à la demande de biens bien situés et de qualité. Lancé en 2015, il s’est directement axé sur les biens résidentiels des villes suisses et de leur agglomération ainsi que sur les biens commerciaux centraux. En nous concentrant sur les biens haut de gamme et sur une gestion active des locations, nous avons pu, à l’inverse du marché, baisser le taux de vacance depuis le lancement.