Ceux qui investissent dans de bons emplacements de métropoles européennes profiteront à l’avenir de la stabilité et de la capacité de rendement de l’immobilier, explique Mario Hugo Holenstein, Head Real Estate Portfolio Management European Products dans cet entretien.

Les rendements des obligations d’Etat devraient rester faibles, ce qui soutient la demande de placements immobiliers. Sur les marchés locatifs à cycle tardif, des corrections peuvent être apportées aux loyers en raison de la baisse inattendue de la demande de surfaces. Il est impossible d’évaluer actuellement si cela se produira à long terme et sur un large front ou si l’effet «coronavirus» sera absorbé à moyen terme par le marché. Les effets assez rapides seront observés dans toutes les régions touchées par le coronavirus, y compris en Europe et en Suisse.

En effet. Les investisseurs doivent être plus critiques encore quant à la place des surfaces dans leur portefeuille: les commerces de détail bien situés et en bon état et présentant une grande flexibilité d’utilisation sortiront très probablement vainqueurs du processus de consolidation en cours.

L’influence directe sur les marchés d’appartements locatifs est limitée par rapport aux autres secteurs. Bien qu’ils soient eux aussi liés à la conjoncture économique, les actifs résidentiels continueront par exemple de stabiliser un portefeuille diversifié du point de vue des types d’usage.

Nous partons du principe que l’écart de rendement entre les biens immobiliers bien et mal situés ainsi qu’entre les surfaces résidentielles et commerciales va continuer de se creuser, ce qui offre des opportunités à tous les investisseurs. Il sera donc important de trouver des produits adaptés à sa propre capacité de risque. Cela suppose que l’investisseur doitencore plus se pencher sur la structure de risque des différents fonds immobiliers qu’avant le coronavirus. Une diversification appropriée des placements immobiliers en ce qui concerne la situation en Suisse et à l’étranger, l’utilisation et l’emplacement peut s’avérer très utile.

Nous investissons en suivant la tendance générale de l’urbanisation. C’est-à-dire que nous investissons là où l’on peut s’attendre à une croissance de la population à moyen terme, soit dans des villes bien desservies et économiquement prospères ainsi que dans leurs environs. Dans les métropoles, nous investissons également dans des emplacements secondaires afin de profiter de l’essor des quartiers jusqu’à présent peu prisés. Nous envisageons également des villes secondaires qui, jusqu’à présent, ont été ciblées par peu d’investisseurs internationaux.

Dans tous les cas, la faiblesse des taux d’intérêt continuera d’être un facteur important. La hausse des taux sur le marché du refinancement pourra à l’avenir augmenter le coût des capitaux étrangers utilisés. Cela peut avoir un effet modérateur sur les prix. Nous partons du principe que les placements immobiliers resteront relativement attrayants du fait de la faiblesse des taux d’intérêt et que la demande des investisseurs soutiendra donc les prix.

De manière générale, les locataires réagiront de manière encore plus sensible au rapport qualité-prix. Les propriétaires qui ne souhaitent pas se définir par le prix devront se démarquer par leur offre. Sur le marché de l’immobilier commercial, le raccordement à des réseaux de communication rapides sera notamment important. Pour les surfaces résidentielles, l’accès au réseau de transports en commun et aux services de proximité reste un critère central. Tous les locataires estiment qu’un bâtiment le plus respectueux possible de l’environnement est un atout, en particulier sur le marché des très grands locataires commerciaux où ce critère est parfois même une condition de base.