Immobilier européen: l’opportunité du «Build-to-Rent»

Paul Stewart, Barings

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L’immobilier résidentiel européen offre des rendements supérieurs à long terme et ajustés au risque, de la diversification et une protection contre l’inflation.

Des opportunités aussi nombreuses que diverses

Le marché de l’immobilier résidentiel permet un élargissement significatif de l’univers d’investissement et ce aussi bien pour les investisseurs immobiliers que pour les allocateurs multi-actifs. Le marché mondial de l’immobilier résidentiel représente quelque 258’500 milliards d’euros, éclipsant ainsi son homologue commercial (68'000 milliards d’euros) et représentant plus du double de la capacité d’investissement des marchés mondiaux des actions (105'500 milliards d’euros) et des obligations (123'500 milliards de dollars)1. Avec une épargne mondiale surabondante et qui dépasse l’offre en investissements de qualité institutionnelle, l’immobilier résidentiel constitue une opportunité bien trop importante pour être écartée par les institutions.

Graphique 1: le marché de l'immobilier résidentiel éclipse les marchés mondiaux des actions et des obligations

Sources: SIFMA. A compter de juillet 2021. Savills. A compter de décembre 2021.

L’intérêt pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel européen a explosé ces derniers temps et les volumes des transactions ont triplé sur la dernière décennie, atteignant près de 30% du flux total des transactions2. Cette poussée a été alimentée par le désir de combler le vide laissé par l’immobilier commercial, dont la disparition est largement liée au développement du commerce en ligne. Etant donné que le résidentiel a représenté plus du 40% des transactions aux Etats-Unis en 2021, nous prévoyons que ce secteur deviendra le secteur d’investissement immobilier dominant en Europe dans les cinq prochaines années – voire même plus tôt.

Graphique 2: un besoin de combler le déficit d'investissement dans le secteur de la vente au détail

Source: RCA. A compter de février 2022.

La diversité des opportunités offertes par l’immobilier résidentiel représente un facteur d’attractivité supplémentaire. Ce segment propose notamment les solutions suivantes:

  • Détenir des parcs immobiliers existants dans le secteur locatif privé (PRS)
  • Développer de nouveaux parcs via le «Build-to-rent» (BTR) ou le «Build-to-sell» (BTS) dans le cadre d’appartements multifamiliaux ou de résidences unifamiliales
  • La mise en réserve de terrains
  • L’accès à des secteurs de niche (co-habitations et micro-appartements, par exemple)
  • Le ciblage de groupes démographiques spécifiques via des logements destinés aux personnes âgées ou aux étudiants (PBSA)

L’essor de l’investissement à impact et la plus grande attention portée à l’ESG ont également renforcé l’importance accordée aux facteurs «sociaux», ce qui a augmenté le volume de capitaux destinés aux marchés des logements sociaux locatifs et des logements abordables. En fait, la grande diversité du secteur donne la possibilité à un investisseur de constituer un portefeuille très diversifié bien que composé exclusivement d’actifs résidentiels.

 

1 Sources: Savills; SIFMA. Les données pour les actions et les obligations sont à compter de juillet 2021, et les données pour l’immobilier sont à compter de décembre 2021.
2 Source: RCA. A compter de février 2022.