Le durcissement des contrôles à l’égard d’Airbnb et l’appétit des touristes chinois pour les destinations autres que Paris et Londres ouvrent des perspectives aux family offices et aux investisseurs institutionnels en quête de rendement.

Bien que les capitales britannique et française constituent traditionnellement le premier port d’escale pour les véhicules de capital-investissement qui accèdent à l’immobilier hôtelier européen, certaines stratégies ingénieuses tirent parti de l’explosion des taux d’occupation dans d’autres pôles culturels en plein essor.

Cette tendance est également favorisée par le récent durcissement de la réglementation relative aux locations de courte durée concurrentes de type Airbnb, les autorités intervenant pour garantir le droit des citoyens à se loger dans les zones urbaines et historiques. Parallèlement, un nombre croissant de touristes chinois, dont beaucoup ont déjà visité Paris et Londres, se tournent désormais vers d’autres destinations pour étancher leur soif de patrimoine européen.

Ainsi, plusieurs capitales européennes chargées d’histoire, comme Amsterdam, Budapest et Vienne, affichent aujourd’hui les mêmes taux d’occupation et de croissance touristique que Paris et Londres. Toutefois, en raison d’un sous-investissement historique dans l’hôtellerie, un déséquilibre de l’offre s’est créé qui se traduit par une décote relative attrayante pour les investisseurs.

Ce segment est porté par un marché du tourisme dynamique qui, parallèlement à l’afflux de visiteurs chinois, a été dopé par une population touristique de plus en plus diversifiée. Les vents contraires d’ordre réglementaire et démographique viennent encore renforcer les arguments en faveur de l’investissement. Tout cela s’est traduit par des prévisions d’exploitation optimistes dans le secteur hôtelier.

De nombreuses municipalités qui ont enregistré une forte croissance du tourisme ont également pris des mesures pour limiter l’offre de licences de location de courte durée à Airbnb, et les conseils municipaux commencent à privilégier le logement destiné aux jeunes résidents. À Amsterdam, des mesures ont récemment été annoncées pour interdire les locations Airbnb de courte durée dans les zones très fréquentées, ainsi que pour empêcher les navires de croisière d’accoster en centre-ville. De même, un projet de loi adopté en juillet par le Parlement portugais établit une base juridique selon laquelle le logement doit être considéré comme un droit fondamental, limitant ainsi le potentiel de développement des locations de courte durée.

Selon les données du spécialiste de l’hôtellerie Echo Partners, les dépenses européennes dans le secteur hôtelier tardent à suivre l’essor du tourisme en provenance de l’étranger. La croissance du taux d’occupation (5%) a dépassé celle des stocks (2%), entraînant une compression de l’offre. À Amsterdam par exemple, le nombre de nuitées a augmenté plus rapidement que l’offre de chambres, poussant les taux d’occupation de 74 à 77% entre 2003 et 2016.

Selon Echo Partners, cette tendance devrait se poursuivre et les prix devraient continuer à augmenter, tandis que les taux d’occupation pourraient atteindre 80% d’ici à 2023. De même, à Berlin, la demande a progressé à un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,4% sur la période 2003-2017, alors que l’offre affichait un TCAC de 5,4% pour la même période. Vienne présente des caractéristiques similaires, avec des taux d’occupation atteignant 75%.

Si l’hébergement hôtelier n’est pas parvenu à répondre à l’essor du tourisme, les villes qui connaissent une résurgence ont un point commun: elles sont bien desservies par des aéroports connectés et des réseaux de transport urbain modernes. Cette dynamique sur le plan des infrastructures favorise l’augmentation des taux d’occupation et des tarifs des chambres, dopant ainsi les rendements locatifs. Pour profiter de ces tendances, il est possible de cibler les hôtels trois et quatre étoiles de qualité situés dans ces capitales touristiques en pleine croissance et gérés par des opérateurs bien établis. Avec des taux d’occupation supérieurs à 90%, ces hôtels de marque haut de gamme peuvent offrir une valeur ajoutée non négligeable.

L’opacité du marché cible et le manque de couverture contribuent en grande partie à sa nature fragmentée. Nous en tirons un avantage concurrentiel grâce à une base de données unique et à un réseau de décideurs clés donnant accès à un solide portefeuille d’actifs hors marché. Le rendement d’acquisition brut moyen des hôtels que nous ciblons est supérieur à 5%, ce qui offre aux investisseurs un rendement des capitaux propres verrouillé dans une fourchette de 8 à 10%, tout en laissant une importante marge de progression supplémentaire de la valeur.

Dans un contexte de taux très bas, la quête de rendements attrayants se poursuit pour les institutions, les family offices et les spécialistes de l’allocation d’actifs. Les hôtels européens situés dans les zones touristiques majeures offrent un profil de rendement diversifié et un flux régulier potentiel de hausse des rendements.