Diversification et surperformance avec Global Real Estate

Paul Guest, UBS Asset Management

5 minutes de lecture

Dans le contexte de faiblesse et/ou volatilité des rendements des classes d’actifs traditionnelles, les placements immobiliers mondiaux sont particulièrement attrayants.

Aujourd’hui, je souhaite vous exposer quelques-uns des principaux aspects de l’investissement dans l’immobilier mondial. Grâce au flux de revenu issu des loyers, une exposition à des immeubles internationaux de qualité peut contribuer à stabiliser votre portefeuille. L’immobilier peut également offrir des opportunités d’appréciation du capital et l’augmentation de la valeur des objets est étroitement corrélée à la croissance économique. Dans la mesure où la plupart des pays industrialisés ont nettement renoué avec la croissance, nous pensons que les investisseurs immobiliers se trouvent dans une position avantageuse.

L’immobilier a toujours été très prisé des investisseurs suisses et un portefeuille multi-gestionnaires à périmètre mondial permet d’investir dans des objets de qualité à l’international. L’exposition à un seul cycle de marché et, partant, à ses conditions économiques et financières spécifiques, constitue une forme de risque de concentration. Les placements qui ne suivent pas cette dynamique offrent une diversification et des rendements corrigés du risque supérieurs, mais exigent de connaître le fonctionnement d’autres marchés, dont la fiscalité en vigueur, leur monnaie, etc. Un portefeuille immobilier multi-gestionnaires permet d’éviter le risque de concentration et de répartir vos placements entre différents secteurs, marchés, monnaies et types de locataires. Ces portefeuilles sont généralement pilotés par des gestionnaires spécialistes de l’immobilier, dotés d’une solide expertise locale.

Dans le contexte actuel, il convient également de considérer les objets de placement à l’aune des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Les possibilités d’influence d’un fonds de fonds sans contrôle sur les placements sous-jacents sont naturellement limitées. Toutefois, lors de la sélection des gestionnaires les plus talentueux, nous examinons leurs directives et leur historique en matière d’ESG afin de nous assurer que ces aspects sont également pris en compte dans notre convention de placement. Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est la référence du secteur en matière de performances ESG. Notre fonds phare, le fonds de fonds immobilier mondial «GREFS», qui n’a cessé de surperformer le benchmark, et a continué sur sa lancée en 2021 selon la dernière étude publiée, peut se prévaloir d’excellents résultats sur ce front*. Plus de 90% de nos portefeuilles sous-jacents sont couverts par le GRESB.

Avant d’investir, il convient d’examiner votre besoin de liquidité. Contrairement aux classes d’actifs traditionnelles, les opérations immobilières peuvent s’échelonner sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois, même dans le cadre de fonds non cotés. Un horizon de placement à long terme doit donc être envisagé. Parallèlement, il convient de tenir compte des caractéristiques de liquidité du produit: dans quel délai le capital est-il appelé? Quel est le préavis pour les rachats? GREFS offre une liquidité compétitive au sein d’une classe d’actifs généralement illiquide. Les fonds investis peuvent être appelés quelques jours après la fin du mois suivant l’engagement. Ainsi, le capital peut être mis en œuvre immédiatement. Le remboursement s’opère moyennant un préavis d’un mois. Il s’agit de conditions avantageuses dans un secteur où les fonds de private equity se distinguent généralement par l’accumulation de capital non investi et une liquidité trimestrielle, ou au sein duquel, pour bénéficier d’une plus grande liquidité, il convient de se tourner vers les REIT cotées sujettes aux fluctuations du marché. A titre de comparaison, GREFS présente un écart-type avoisinant les 2,0% depuis son lancement. 

Nous gérons des portefeuilles immobiliers directs multi-gestionnaires à périmètre mondial depuis 2007 et avons traversé de nombreux cycles économiques. Par ailleurs, notre portefeuille phare mondial multi-gestionnaires a aidé les investisseurs à surmonter des phases difficiles sur le front des placements, moyennant une volatilité faible: plus de 90% de nos rendements mensuels historiques s’inscrivent en territoire positif.

Étant donné que la forte reprise du secteur immobilier devrait se poursuivre jusqu’en 2022, nous pensons que le moment est désormais propice pour envisager d’étendre votre allocation à long terme. Les immeubles mondiaux ont affiché une progression plus qu’honorable au premier trimestre 2021. Par ailleurs, compte tenu de la reprise économique vigoureuse observée dans la plupart des pays industrialisés, l’immobilier est bien placé pour signer une performance solide. GREFS cible un rendement total de 5 à 7% par an sur le cycle de marché. Veuillez noter que ce chiffre s’entend après déduction des impôts, de la couverture de change ainsi que des commissions et frais des fonds sous-jacents, mais qu’il n’inclut pas les commissions prélevées par le fonds de fonds. Sur la période de plus de douze ans que compte le palmarès de GREFS, la catégorie de parts de référence libellée en euro a dégagé un rendement annuel de 5,26% depuis le lancement. Les rendements à sept et trois ans s’élèvent respectivement à 6,23% et 5,86% par an, tandis qu’un positionnement sectoriel favorable a permis au fonds d’atteindre des rendements record coup sur coup aux deuxième et troisième trimestres 2021, ainsi qu’un rendement de 9,53% depuis le début de l’année en cours à fin septembre.

Quels sont les domaines appelés à enregistrer une forte croissance? Trois domaines méritent d’être soulignés:

  • Les immeubles industriels sont particulièrement intéressants. La pandémie a accru notre empreinte numérique. Par conséquent, les centres de données et les sites liés au refroidissement devraient bénéficier d’une forte demande sur le long terme.
  • Les immeubles résidentiels sont globalement attrayants compte tenu du profil stable de la demande et du rendement sur recettes locatives qui, d’une manière générale, est élevé. Certains secteurs spécifiques, tels que les résidences étudiantes et les résidences pour séniors, bénéficient d’importants moteurs structurels qui dopent leurs rendements.
  • Immeubles de bureaux. Ce domaine peut paraître discutable, dans la mesure où les entreprises ont de plus en plus recours au télétravail. Nous voyons toutefois une forte demande pour les locaux commerciaux dans le domaine des services médicaux. En outre, les immeubles de bureaux sont tous différents, et la dynamique de l’offre et de la demande l’est tout autant en fonction des zones géographiques. Les espaces bien situés conformes aux critères ESG continueront à faire l’objet d’une forte demande.

En résumé, les placements immobiliers mondiaux peuvent constituer une composante stabilisatrice source de revenu au sein de tout portefeuille, notamment dans l’univers d’investissement actuel, marqué par la faiblesse des rendements et la volatilité. Nous vous offrons l’accès quasiment instantané à cette classe d’actifs à travers une allocation simple et fortement diversifiée dans certains des immeubles les plus qualitatifs de la planète.

 

Pour plus d’informations sur les placements immobiliers mondiaux, veuillez nous contacter ou consulter notre site Internet (pour les investisseurs professionnels).

 

* La performance passée ne saurait préjuger des résultats futurs.

 

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