Découvrez dans cet article les règles qui s’appliquent à l’imposition des immeubles en dehors du canton de résidence et comment réduire éventuellement vos impôts.

Si vous possédez un immeuble dans un autre canton, vous êtes généralement imposable également dans ce canton et devez y déposer une déclaration d’impôts. Dans la plupart des cas, il suffit de remettre une copie de la déclaration d’impôts déposée dans le canton de résidence principale. Si vous ne possédez aucune autre valeur patrimoniale dans ce canton, l’assujettissement à l’impôt se limite à cet immeuble.

De quels impôts dois-je m’acquitter dans le canton de situation de l’immeuble?

Dans le canton de situation de l’immeuble, vous devez payer aussi bien l’impôt sur la fortune que l’impôt sur les revenus immobiliers.

1. L’impôt sur la fortune est calculé sur la base de la valeur fiscale de votre immeuble et de votre patrimoine mondial net. Plus votre patrimoine est élevé, plus le taux d’imposition progressif le sera aussi.
2. Vous devez en outre déclarer également les rendements générés par votre immeuble dans le canton correspondant. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le taux est calculé à nouveau sur la base du revenu net mondial. Certains cantons prélèvent également un impôt foncier, qui, en général, s’élève à un pour mille de la valeur fiscale.

En revanche, pour ce qui est des immeubles loués, l’imposition concerne le rendement locatif obtenu effectif. Pour les locations à conditions préférentielles, par exemple à des proches ou à des amis, le loyer ne doit pas être inférieur à la moitié de la valeur locative. En outre, il convient de vérifier si un impôt sur les donations s’applique. Si vous êtes le propriétaire d’un immeuble que vous occupez, les règles suivantes s’appliquent.

Conseil fiscal pour les immeubles situés en dehors du canton de résidence

• Conseil: répartition intercantonale des dettes et intérêts passifs
  En Suisse, les dettes et intérêts passifs peuvent, dans certaines conditions, être déduits des impôts. La déduction est effectuée proportionnellement à la répartition des actifs, indépendamment du lieu auquel les dettes sont générées. En effet, qu’il s’agisse de dettes résultant d’une hypothèque, d’un crédit lombard, de cartes de crédit ou d’un prêt ou encore de dettes fiscales n’a aucune importance. Le principe de répartition des dettes et des intérêts passifs s’applique également aux immeubles situés à l’étranger ou aux personnes résidant à l’étranger et possédant un immeuble en Suisse, sachant que dans ce cas des spécificités supplémentaires doivent être observées.
• Autre possibilité intéressante: déduction des frais d’entretien propres à maintenir la valeur
  Afin de réduire la charge fiscale, certains frais peuvent être déduits selon la méthode objective. Il s’agit là des frais d’entretien propres à maintenir la valeur de l’immeuble, tels que les frais de rénovation du chauffage ou de détartrage de la chaudière. Ces frais réduisent le revenu immobilier imposable au lieu où l’immeuble est situé. Les propriétaires d’immeubles profitent à cet égard de ce que l’on appelle le «forfait alternatif»: ils peuvent opter chaque année pour une déduction forfaitaire à hauteur de 10 à 20% du revenu locatif ou pour la déduction des frais effectifs. Cela s’applique du moins aux logements en propriété ou maisons privées, qui ne sont pas principalement utilisés à des fins commerciales.

Remarque: les investissements entraînant une plus-value, tels que la construction d’une véranda ou d’une piscine, ne peuvent pas être déduits comme frais d’entretien. Ils sont en revanche considérés comme des frais d’investissement et ne peuvent être amortis qu’à la vente de l’immeuble. Il est donc important de conserver soigneusement les factures correspondantes, afin que ces frais puissent être déduits ultérieurement.

Exemple de calcul concret

• Vous résidez dans le canton de Genève et disposez d’une fortune totale mondiale brute de 3 millions de francs. Ce montant comprend également l’immeuble que vous possédez dans le canton du Valais, d’une valeur fiscale de 1 million de francs:
• Dans ce cas de figure, un tiers de vos actifs se trouve dans le canton de situation de l’immeuble et deux tiers dans le canton de résidence. Vous ne pouvez ainsi déduire des impôts qu’un tiers de l’intégralité de vos dettes et intérêts passifs dans le canton de situation de l’immeuble.
• Supposons que vos seules dettes consistent en une hypothèque d’un montant de 600'000 de francs avec un taux d’intérêt de 2% sur l’immeuble situé dans le canton du Valais:
• Dans ce cas, vous pouvez déduire dans le canton du Valais une dette de 200'000 de francs et des intérêts passifs de 4'000 de francs, c’est-à-dire respectivement un tiers de l’intégralité de vos dettes et intérêts passifs. Les montants restants sont déduits dans le canton de votre résidence principale.

L’imposition d’immeubles en Suisse est un thème complexe, en particulier lorsque les immeubles se situent dans des cantons différents. Une planification rigoureuse et précoce peut donc s’avérer judicieuse. Nos experts se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions en matière de fiscalité suisse et vous aident à optimiser votre situation fiscale personnelle.

Un conseil fiscal adapté

La jungle fiscale peut tendre bien des pièges à ceux qui ne disposent pas des connaissances nécessaires. Les contribuables qui ont directement affaire avec les autorités fiscales n’ont souvent pas les connaissances spécifiques dont disposent ces dernières. Dès lors, nos experts fiscaux peuvent négocier pour vous toutes les questions relatives à la fiscalité suisse avec les autorités compétentes et obtenir, si besoin est, des rulings fiscaux contraignants.

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