La résilience du commerce de détail s’explique entre autres par le pouvoir d’achat élevé de la Suisse, qui s’est maintenu pendant la crise.  Alors que les loyers «prime» des biens des grandes rues commerçantes ont enregistré des pertes allant jusqu’à 20% à certains emplacements sur les marchés de détail européens en 2020, et que le niveau de ces loyers «prime» a reculé de 11% en moyenne, les biens du commerce de détail suisses se sont montrés plus robustes, perdant moins de 7%. En outre, le marché suisse des surfaces de vente affichait des signes de redressement dès l’année dernière, et les chiffres d’affaires du commerce de détail évoluaient de nouveau à la hausse en 2021: selon l’Office fédéral de la statistique, le chiffre d’affaires de ce marché a augmenté de 4,2% par rapport à l’année précédente.

Bien que la consommation «de rattrapage» et la réduction du tourisme d’achat aient joué un rôle dans la hausse du chiffre d’affaires, il apparaît possible d’attirer des clients grâce à de nouvelles idées. Le centre commercial Glatt en fournit un exemple intéressant: son Retail Concept Lab (RCL) offre un format aux marques désireuses de présenter leurs produits sur place dans un centre commercial et ce, à court terme. Pendant un mois, les boutiques ont pu proposer leurs produits au RCL, et les clients ont ainsi bénéficié d’une grande variété. Parallèlement, les marques ont pu tester leurs produits sans avoir à investir massivement dans un magasin propre. Le Retail Concept Lab a remporté un grand succès en 2021, et été entièrement loué sur toute la période concernée. En matière de gestion des espaces vacants, le format «plug-in» est également intéressant pour les propriétaires de surfaces commerciales.

La fréquentation de la Bahnhofstrasse, mesurée dans la ville de Zurich entre le 21 juin et le 10 août 2021, souligne combien l’emplacement est important pour le commerce de détail. En sept semaines, ce sont environ 1,4 million de personnes (et donc clients potentiels) qui sont passées par la Bahnhofstrasse (à hauteur du milieu de la rue). Dans ce contexte, une grande partie des achats s’effectue spontanément, et selon une étude de Simon et Kucher, les achats spontanés ont même augmenté depuis la pandémie. Les biens situés à des endroits très fréquentés restent donc très prisés.

La pandémie de COVID a aussi bouleversé les habitudes de travail de nombreuses personnes, en substituant le télétravail au travail sur place. Ces deux modes de travail continueront de coexister à l’ère post-COVID. Toutefois, de l’eau devrait encore couler sous les ponts avant que cet effet soit visible, en raison des baux longue durée des surfaces commerciales. Il n’en reste pas moins que l’offre de surfaces de bureaux fait actuellement l’objet d’une certaine prudence à l’échelle suisse: au T3 2021, son taux s’établissait à 6,9%, soit légèrement au-dessus de la moyenne des deux dernières années. Les loyers «prime» des surfaces de bureaux de Zurich et Genève ont en outre légèrement reculé, et se situaient nettement en dessous des 900 francs/m² au T2 2021.

Une gestion d’actifs active est donc essentielle. Les locataires recherchent des solutions flexibles et sur mesure en matière de surfaces et d’équipement, et conçoivent de plus en plus le bureau comme une surface de services, ou «office as service» pour reprendre l’expression des prestataires de services informatiques et des exploitants informatiques, groupe de locataires en passe de s’imposer comme le plus important. Outre l’emplacement, la qualité des postes de travail gagne en importance: à l’avenir, les personnes se rendant au bureau auront des exigences plus élevées, et la qualité des postes de travail jouera un plus grand rôle.  Selon une enquête menée auprès des locataires par l’institut Link, les facteurs «emplacement» (90%) et «rapport de location à long terme» (71% des réponses) sont décisifs pour une prolongation de bail. Environ un quart et un cinquième des locataires de surfaces commerciales respectivement citent les services de conciergerie et le rapport prix/prestation comme motifs de prolongation, mais ceux-ci restent bien moins cités que le critère de l’emplacement.  

Divers véhicules de placement immobilier bénéficient de ces phénomènes. C’est notamment le cas du groupe de placement «Immeubles commerciaux Suisse» de la Fondation de placement Swiss Life, lancé en 2011, qui a connu une évolution favorable en termes de rendement et de valeur. Son développement sélectif clairement axé sur la qualité a fait ses preuves: le groupe de placement investit dans un portefeuille immobilier haut de gamme, avec un mélange optimal d’immeubles de bureaux et de surfaces de vente, et se concentre sur les régions économiquement dynamiques de Suisse. Il offre ainsi une sécurité élevée des revenus locatifs. Le groupe de placement comprend actuellement 110 biens d’une valeur de marché d’environ 2200 millions de francs (état au 31.01.2022). Le groupe de placement «Immeubles commerciaux Suisse» participe au benchmark annuel GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Depuis 2019, il bénéficie de la notation «Green Star» qui témoigne de la bonne intégration des facteurs ESG dans les placements immobiliers.

Pour en savoir plus sur nos solutions et services immobiliers, cliquez ici.