Accélérer la transition énergétique grâce au droit de superficie

Marc Etter, FimPlus SA

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FimPlus SA est spécialisée dans la démocratisation du droit de superficie. Cette solution innovante est à la recherche d’investisseurs.

Fondée au début 2020, en pleine pandémie de COVID-19, la société lausannoise est née d’une association entre la Vaudoise Assurances et Fundim SA. Spécialisée dans la démocratisation du droit de superficie, elle a franchi les premières étapes d’un projet ambitieux et vise une augmentation de capital dès le début de l’année 2023.

Un business model innovant

FimPlus SA a développé une solution attrayante qui répond à un besoin croissant et totalement en phase avec les conditions économiques actuelles. Hausse des taux, nouvelles dispositions législatives, coûts de l’énergie, voire obligations sur les rénovations énergétiques, sont tant de contraintes auxquelles les propriétaires d’immeubles de rendement doivent faire face aujourd’hui. Le droit de superficie (DDP) permet de dissocier la propriété du bien-fonds de la propriété de la construction qui y est érigée. En achetant le bâtiment et en louant le terrain, FimPlus offre une solution permettant aux propriétaires de se séparer des contraintes liées à leur immeuble, tout en pérennisant leurs revenus dans le temps. Méconnu du grand public, car bien souvent trop complexe, le DDP est un outil sous-estimé. Dans la plupart des cas, les propriétaires pensent connaître le droit de superficie mais sont surpris des flexibilités qu’il peut offrir lorsqu’ils découvrent les subtilités du modèle.

Un marché gigantesque

En un peu plus de 15 mois et grâce à un capital de lancement mis à disposition par la Vaudoise Assurances, FimPlus a acquis en Suisse romande, l’équivalent de 30 millions de valeurs bâties, soit plus de 40 millions d’immeubles. Le marché visé est estimé par Wüest Partners à environ CHF 480 milliards. Ce dernier est représenté par des immeubles de rendement extrêmement bien localisés et détenus par des privés mais nécessitant des travaux d’améliorations énergétiques. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les propriétaires privés représentent 51 % du marché immobilier suisse de rendement. Anthony Collé, président de Fundim SA, précise que 1/100 de ce marché, suffirait à placer la société FimPlus au sein des acteurs majeurs de l’immobilier.

Un contexte opportun

Avec l’adoption de son règlement d’application de la Loi sur l’énergie (REn)1, Genève a été le premier canton suisse à franchir le pas sur l‘obligation de rénover les bâtiments. Conscients des nombreuses contraintes à venir et des enjeux dans ce domaine, Fundim et Vaudoise Assurances se revendiquent «acteurs de la transition énergétique». Olivier Dessauges, chef de la division Placements immobiliers de la Vaudoise Assurances, précise qu’une réelle opportunité se présente pour FimPlus dans le cadre de la rénovation du parc immobilier suisse et ceci, conformément de la stratégie énergétique 2050 de la Confédération.

SOURCE: OFS

Raison pour laquelle, la politique de gestion de FimPlus, consiste majoritairement à acheter des bâtiments vétustes, dans le but de les valoriser et de les rendre énergétiquement efficients.

Risques et rendements intéressants

Apprécié des investisseurs pour sa résilience à l’inflation et la robustesse de son marché, l’immobilier de rendement locatif a vu fondre ses performances cette dernière décennie. Vincent Clapasson, directeur de Wüest & Partners, spécifie qu’actuellement avec le retour de l’inflation, le marché n’a jamais été aussi incertain. Toutefois, l’intérêt du droit de superficie réside dans sa résilience à une remontée des taux d’actualisation.

SOURCE: WÜEST PARTNERS

En effet, lorsque les taux sont bas comme constaté ces dernières années, c’est principalement le prix du terrain à bâtir qui prend l’ascenseur, alors que les coûts de construction restent relativement stables. En cédant ce risque aux propriétaires foncier, FimPlus a mis en place un modèle d’acquisition plus résilient à la hausse des taux, offrant ainsi un rendement similaire à celui d’une détention standard mais plus stable.

Fort d’un «pipeline» de projets prometteurs, FimPlus recherche un partenaire stratégique afin que la démocratisation du droit de superficie s’ancre comme un standard incontournable sur le marché immobilier suisse.

 

1 Règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn)