Le marché de la dette privée adossée à l’immobilier suisse est un marché de niche en forte croissance. Le prêt immobilier peut-il être une opportunité d’investissement? Il permet d’obtenir des taux d’intérêt de 8 à 12% adossé à une cédule hypothécaire. Sur ce créneau, Resolve est un broker comprenant 7 collaborateurs qui développe cette activité depuis 2022. Romain Dequesne, CEO, répond aux questions d’Allnews:

Comment est née votre offre de dette privée adossée à l’immobilier en Suisse?

L'accumulation des normes a conduit les banques à restreindre leurs prêts hypothécaires classiques. Malgré ce durcissement du marché traditionnel, investisseurs et promoteurs continuent d'exprimer un besoin de financement. C'est pour y répondre que nous avons créé notre offre de dette privée immobilière.

Qui est exclu du marché hypothécaire traditionnel?

Il existe deux critères: la valorisation, pour savoir si le collatéral vaut davantage que le prêt, et la tenue des charges, pour évaluer la capacité de remboursement. Les banques aiment que les deux feux soient au vert, avec des taux d'avance entre 50 et 65% en premier rang. Les plus conservatrices vont plus loin: elles fixent ce premier rang sur le minimum entre la valeur de marché et le prix d'achat. Prenons un bien valorisé à 10 millions mais acheté à 8 millions: la plupart des acteurs traditionnels, par contrainte réglementaire, retiendront une valeur de 8 millions, ce qui crée un gap de financement (plus petite valorisation de référence, et taux d’avance plus faible).

Le second critère porte sur la capacité de remboursement, mesurée par les banques via un cash-flow théorique à 5%. Aujourd'hui, dès que ces deux critères sont remplis, les banques vous accueillent à bras ouverts et ne regardent plus grand-chose d'autre. Si les deux feux sont au rouge, nous ne pouvons rien pour vous. Mais lorsque ce gap de financement existe – un bien acheté 8 millions pour une valeur vénale de 10 –, c'est précisément là que nous intervenons: nous pouvons accompagner l'emprunteur jusqu'à 9 ou 9,5 millions, quand une banque refusera très probablement.

Autre cas de figure: même sans revenu récurrent, il est possible de structurer une dette privée sur un collatéral immobilier. L'exemple classique, c'est un acquéreur qui souhaite se positionner sur un nouveau bien, avant d’avoir vendu son actif. Une banque refusera, car l’acquéreur devrait porter la charge de deux biens à la fois. Nous, nous structurons un prêt relais: en fixant un prix de vente conservateur sur un horizon réaliste, ce qui permet à l'emprunteur d'obtenir ses capitaux pour se positionner sur le nouveau bien, tout en lui laissant le temps de vendre correctement son actif.

Est-ce que la concurrence entre les banques ne permet pas d’obtenir un crédit dans les cas limites?

Non, pas avec ces exemples. A une époque, il était possible de profiter d’ETP (Exceptions to Policy). Avec Bâle III, un ETP accroît massivement les exigences de fonds propres à placer lors d’un prêt. Nous connaissons bien le marché, fort de nos 70 prêteurs en Suisse et de notre milliard de financements annuels. Nous constatons que les ETP sont en voie de disparition. Si un des deux clignotants est à l’orange, généralement les banques ne suivent plus.

«La dette privée est définie comme la dette non prêtée par des institutionnels»

N’est-ce pas fonction du volume d’affaires global du client pour une banque?

Cela peut être une aide, mais cela ne suffit généralement pas.

Quelle est la taille du marché de la dette privée immobilière en Suisse?

La dette privée est définie comme la dette non prêtée par des institutionnels. Chaque année, nous estimons qu’il existe 250 milliards de francs de nouveaux crédits hypothécaires en Suisse, sur la base des statistiques de la BNS. La durée moyenne d’un crédit est de 6,8 ans. La taille totale du volume de crédits hypothécaires atteint donc 1700 milliards. Nous estimons que 90% de ce montant appartient aux banques et 10% aux assurances et caisses de pension. A la différence d’une caisse de pension, avec un franc déposés par les petite porteurs, la banque, grâce à l’effet de levier, en prête 3-5x plus. 

Environ un vingtième de ce marché traditionnel correspond à la dette privée adossée à l’immobilier. Chaque année, cette classe d’actifs apporte donc 10 milliards.

Est-ce un marché de croissance si les contraintes bancaires augmentent?

Les statistiques font défaut, mais le nombre d’acteurs présents sur ce marché et celui des clients a plus que doublé en cinq ans. Nous présentons un taux de croissance de plus de 150% par an. A fin 2025 notre portefeuille de dette privée avoisinait les 100 millions.

Est-ce que ce marché de la dette privée se concentre sur un segment géographique ou sectoriel?

La demande est globale, mais l'offre reste restreinte. Les investisseurs préfèrent placer leurs capitaux à Zurich plutôt qu'à Porrentruy, et les régions moins liquides comptent naturellement moins de prêteurs. L'intérêt se concentre sur l'axe Intercity Saint-Gall–Genève. Fait paradoxal: les banques affectionnent tellement Zurich que le marché de la dette privée y est justement moins développé – la probabilité d'obtenir un ETP y est plus élevée qu'à Porrentruy, précisément parce que ce marché y est plus liquide. Notre enquête, menée depuis deux ans et demi, confirme que deux régions se distinguent par leur faible liquidité: l'arc jurassien et le Tessin.

Quels sont les taux d’intérêt sur le marché de la dette privée immobilière?

Chez Resolve, nous respectons strictement 4 impératifs.

Le premier: la cédule hypothécaire. Nos investisseurs sont inscrits au registre foncier, et le propriétaire ne peut ni vendre son bien ni le sur-hypothéquer sans notre accord — nous ne prêtons jamais sans contre-partie immobilière.

Le deuxième impératif: nous apportons toujours une solution temporaire. Il n'est pas possible de se financer ad æternam avec de la dette privée chez nous; la durée est de 2 ans, 3 ans maximum.

Le troisième impératif: la stratégie de sortie doit être claire. Nous n'acceptons que 3 types d'exit: la vente du bien; le refinancement bancaire – typiquement un hôtel en construction ou une villa en rénovation, que la banque refuse tant que le risque de construction existe, mais qu'elle refinance une fois l'ouvrage terminé, et dont nous pilotons le coût en amont; ou une succession ou une vente d'entreprise. Sortir de ces 3 cas, c'est prendre un risque pour nos investisseurs.

Enfin, le taux est fonction du risque: nous proposons un taux SARON + 7 à 12%, déterminé selon une matrice des risques intégrant la liquidité, la localisation, la classe d'actifs, et d'autres critères.

Pourquoi est-ce un taux si énorme?

C'est le prix de l'accès à la liquidité. Très souvent, des personnes nous sollicitent parce qu'elles n'arrivent pas à obtenir un crédit bancaire dans les délais dont elles ont besoin. Un exemple récent à Genève: une personne possédant un bien de 2 millions voulait en acquérir un autre à 3 millions. Tous ses fonds propres étaient bloqués dans ce premier bien, elle a fait appel à nous pour trouver les 500'000 francs de fonds propres nécessaires. À Genève, marché très tendu, la revente de ce type de bien est rapide — nous avons donc pu limiter le crédit à 9-12 mois. Dans ce cas, notre filiale Bridge Capital lève les fonds nécessaires: cela représente certes un coût  pour le client, mais lui permet de ne pas rater son opération.

Nous avons une équipe de spécialistes dédiée à la structuration: due diligence, analyse des risques, mécanismes de mitigation – avec le même niveau d'exigence qu'une banque. Une fois le dossier constitué, nous le soumettons à notre réseau d’investisseurs qualifiés, qui tranchent en général en 48 heures.

Est-ce que la liquidité est en augmentation?

Si on parle de liquidité en terme de marché immobilier et donc d’achat / vente, tout s’est un peu ralenti si l’on considère les annonces immobilières par canton. Le recul est d’environ un quart sur un an. Les transactions sont donc en recul.

Quels types d’offres avez-vous?

Nous structurons trois types d'offres selon la taille du financement: du prêt de gré à gré jusqu'à 2 millions; des titres avec agent payeur suisse de 5 à 20 millions; et, au-delà, de 20 à 50 millions, une titrisation sous forme d'obligation avec code ISIN, garantie par la cédule hypothécaire et offrant un coupon de 7 à 12%. C'est un format encore rare sur ce marché: les 10 milliards de crédits privés générés chaque année restent aujourd'hui concentrés sur des transactions sous seing privé ou sur l'immobilier commercial – les hôtels, en particulier – financé par des fonds de private equity étrangers. Notre structure obligataire donne enfin à des gérants indépendants et à des professionnels un accès simple et documenté à cette classe d'actifs.

«Très souvent, des personnes nous sollicitent parce qu'elles n'arrivent pas à obtenir un crédit bancaire dans les délais dont elles ont besoin.»

Le taux d’intérêt de 12% exprime-t-il une prime de liquidité ou un taux de défaut très élevé?

Nous n'avons connu aucun défaut à ce jour. Je précise à nos investisseurs qu'il ne s'agit pas d'un placement immobilier au sens classique, mais d'un produit alternatif adossé à l'immobilier. Notre processus d'analyse et de due diligence est conçu pour que l'investisseur récupère son capital et ses intérêts. L'incertitude porte surtout sur le timing: il arrive que des clients demandent un délai supplémentaire d'un ou deux mois, ce qui nous amène à réaménager le prêt à d'autres conditions. Tant que la valeur du collatéral est préservée, le risque reste maîtrisé. Contrairement à d'autres juridictions, en cas de scénario de liquidation, nous récupérons les fonds en 18 mois en moyenne, contre 5 ans ou plus ailleurs.

La prime de 12% reflète donc avant tout un enjeu de timing, donc de liquidité – pas un risque de crédit. Les promoteurs immobiliers comptent parmi les plus grands demandeurs de dette privée, mais leur profil est plus complexe à maîtriser: plusieurs projets menés en parallèle, des aléas de promotion et de construction. C'est pourquoi nous ne finançons jamais un projet sans permis de construire. 

Le second facteur qui pousse les taux à la hausse est la rareté du capital: la demande de financement dépasse aujourd'hui l'offre de prêteurs disponibles.

Quels sont vos projets à 3 ans?

Nous allons développer cette activité avec le soutien de 70 conseillers en Suisse et un réseau traditionnel qui nous transmet des dossiers au quotidien. Nous allons probablement lancer un fonds de placement, fort de notre historique (30 transactions l'an dernier) et d'un rendement de 10,8% pour nos investisseurs. Mais avant de courir, il faut savoir marcher. 

Nous commençons à bien marcher: à maîtriser les risques, à nous retrouver dans les 26 régimes cantonaux et le cadre réglementaire, ainsi qu'à intégrer les préférences des gérants de fortune. Certains recherchent une durée de souscription allongée. À l'inverse d'une obligation classique, nous offrons une période d'environ 2 mois pour placer leurs liquidités à 18-24 mois, pour 8 à 9%.

Allez-vous croître en recrutant davantage d’experts?

Oui, en partie, mais les spécialistes de la dette privée restent rares en Suisse. Nous misons aussi sur la technologie, avec l'intégration de l'IA dans nos processus. Un dossier comprend 350 documents en moyenne, et l'IA nous fait gagner un temps considérable dans leur analyse et leur traitement. Ce gain de productivité nous permet de recentrer nos experts là où ils apportent le plus de valeur: l'analyse des risques, la structuration du deal et la relation avec nos investisseurs. Cela dit, l'équipe va grandir: nous serons 10 personnes d'ici la fin de l'année.

Quelle est la marge de Resolve?

La marge est fonction de la taille du prêt. Nous travaillons avec un montant fixe. L’analyse d’une opportunité engendre un travail d’analyse très significatif. Le prêt doit donc être assez important pour en valoir la peine. Pour une grande opération obligataire, notre marge est de 2 à 3%. Elle dépasse celle d’un crédit hypothécaire bancaire mais reste raisonnable. Notre horizon est le long terme dans une activité qui connaît une forte croissance, un rattrapage par rapport à des marchés matures comme l’Amérique du Nord.

Que se passe-t-il si une baisse survient sur votre marché durant 1 ou 2 ans?

Nous sommes un très petit acteur sur ce marché. S'il recule de 10%, il nous suffit de nous adapter et de mieux travailler pour gagner des parts de marché. Le vrai risque n'est pas là - il se situe moins dans le volume que dans le taux de défaut. C'est ça que nous devons anticiper. Une porte de sortie possible reste le refinancement bancaire, mais les règles bancaires évoluent vite: pour de l'immobilier résidentiel à Zurich, il était courant d'obtenir 80% de financement il y a deux ans; aujourd'hui, atteindre 66% serait déjà une bonne nouvelle. C'est là que la technologie nous aide beaucoup: elle renforce notre capacité d'anticipation, à travers l'analyse des risques et des cash-flows.

Qui est le leader de votre marché?

Il s'agit sans doute d’un très grand fonds régulé suisse, avec un profil de risque plus conservateur et un rendement de 4 à 4,5%. Il est destiné aux institutionnels alors que nous privilégions les GFI et les Family Office.