L’inflation immobilière est restée obstinément supérieure aux prévisions du marché depuis la flambée des loyers en 2022. À l’avenir, nous estimons non seulement que l’inflation immobilière est derrière nous, mais aussi que l’inflation des loyers pourrait évoluer nettement en dessous de la norme observée avant la pandémie de Covid.
Évolution récente
Après qu’un excès d’offre de logements a contribué à la crise financière mondiale (GFC) en 2008, le marché immobilier américain ne s’est normalisé que lentement entre 2012 et 2019. Les mises en chantier sont restées inférieures au rythme de formation des ménages, ce qui a permis de résorber les surcapacités, tandis que l’appréciation des prix immobiliers (Home Price Appreciation – HPA) et l’inflation des loyers (Owners’ Equivalent Rent – OER) ont progressé de manière lente et régulière.
Cependant, entre 2020 et 2021, la demande de logements a fortement augmenté pendant la pandémie en raison de taux d’intérêt exceptionnellement bas, d’un changement de préférence des ménages en faveur de l’accession à la propriété, d’importants transferts fiscaux et d’une croissance économique robuste. La décennie de sous-construction qui a suivi la crise financière mondiale, combinée à cette hausse de la demande, a porté l’appréciation des prix immobiliers à environ 20% par an en moyenne dans les grandes agglomérations, un rythme jamais observé, y compris avant la crise financière mondiale (données issues des indices S&P Cotality Case-Shiller).
Les dynamiques de l’inflation locative
Alors que les prix immobiliers progressaient à un rythme sans précédent pendant la pandémie, une inflation locative d’ampleur comparable n’était qu’une question de temps. Les prix des logements résidentiels sont étroitement liés aux loyers, car:
- les investisseurs dans l’immobilier locatif exigent un certain rendement sur leurs investissements;
- lorsque les prix immobiliers augmentent plus rapidement que les revenus, l’accession à la propriété devient moins abordable, ce qui accroît la demande locative.
Avec un certain décalage (environ 12 mois), les loyers des nouveaux baux ont augmenté en ligne avec les prix immobiliers, selon les données de l’indice des prix à la consommation (IPC) américain.
Cependant, les loyers n’augmentent pas de manière uniforme. Selon le Bureau du recensement des États-Unis, environ 20% des locataires déménagent chaque année. Une hausse des loyers des nouveaux baux affecte donc rapidement et totalement environ 20% de la population locataire, tandis que les 80% restants, qui renouvellent leur bail, constatent généralement des hausses plus progressives. Les propriétaires préfèrent généralement conserver les locataires existants en raison des coûts initiaux liés à l’arrivée de nouveaux locataires et des pertes de loyers en période de vacances. Par conséquent, l’ajustement global des loyers s’opère lentement ; il faut environ quatre années supplémentaires pour que les renouvellements rattrapent les loyers des nouveaux locataires.
Les données suggèrent que le temps nécessaire à l’alignement des loyers renouvelés sur les loyers des nouveaux baux a été la principale raison du maintien prolongé de l’OER à un niveau élevé. Un autre facteur a été l’afflux important d’immigration humanitaire aux États-Unis entre 2022 et 2024 ; la plupart de ces nouveaux ménages étaient limités au marché locatif en raison des contraintes d’accès au crédit.
Où en sont les prix de l'immobilier aux États-Unis aujourd'hui?
Le mouvement s’est inversé. L’accessibilité au logement s’est détériorée avec la hausse des taux d’intérêt en réponse à l’inflation et en raison de la forte appréciation des prix immobiliers par rapport à la progression des salaires observée pendant la pandémie. Aujourd’hui, bien que la croissance du PIB américain demeure relativement solide, l’inflation réelle des salaires réels s’est ralentie et les niveaux de rémunération ne se sont pas pleinement ajustés au coût désormais plus élevé d’achat et d’entretien d’un logement.
Les politiques d'immigration de l'administration Trump ont ralenti la formation de nouveaux ménages, et la normalisation du télétravail a réduit l'urgence de changer de logement pour gagner en espace. Enfin, la forte augmentation de la construction de nouveaux immeubles collectifs à la suite de la pandémie alimente désormais une offre nouvelle sur un marché où la demande est modérée. Cette nouvelle offre a particulièrement pesé sur les loyers dans les villes de la Sun Belt.
Au cours des douze derniers mois, cette conjonction de facteurs a conduit à une stagnation de l’appréciation des prix immobiliers. En termes réels (corrigés de l’inflation), la hausse des prix immobiliers est en fait négative, une évolution positive, car elle devrait améliorer l’accessibilité au fil du temps.
Parallèlement, l’inflation locative ralentit rapidement. Les nouvelles données de Zillow sur les loyers montrent que ceux-ci augmentent à un taux annuel de 2,1%, soit près de 50% de moins que la norme pré-COVID. L’inflation des loyers des maisons individuelles mesurée par Cotality est encore plus faible, avec une progression inférieure à 1% par an pour la première fois depuis la crise financière mondiale. L’écart entre les loyers des nouveaux baux et ceux des renouvellements s’est également largement normalisé, réduisant une autre source persistante d’inflation sur le marché locatif.
Les perspectives en matière d'inflation locative ne semblent pas très différentes. Bien que le rythme de l'offre de logements neufs ait déjà ralenti, les données montrent également que les logements locatifs restent plus longtemps sur le marché, ce qui pourrait inciter les propriétaires à consentir de nouvelles baisses de loyers, tant pour les nouveaux baux que pour les renouvellements, dans les mois à venir.
Conclusion
Le taux d’inflation des loyers aux États-Unis devrait marquer un tournant cette année, passant d’un niveau obstinément élevé à un niveau étonnamment bas – pouvant même s’établir 30% à 50% en dessous des normes observées avant la pandémie. Étant donné que l’inflation locative (loyers et OER) représente un peu plus de 30% de l’indice des prix à la consommation hors alimentation et énergie (core CPI), une décélération d’un point de pourcentage réduirait l’inflation cœur de 0,3 point de pourcentage.
Cette évolution, combinée à l’atténuation des pressions sur les coûts liées aux droits de douane et à l’augmentation de la productivité réduisant les coûts de main-d'œuvre, devrait conforter la Réserve fédérale dans l’idée que l’inflation converge durablement vers son objectif de long terme de 2%.
Ces dernières années, l’OER s’est révélé obstinément élevé. Cette année, il pourrait se révéler obstinément faible, ce qui donnerait à la Fed la marge de manœuvre nécessaire pour normaliser davantage les taux d'intérêt.