Cinq thèses exposent les évolutions conjoncturelles et structurelles qui façonneront ce marché.

1. La solidité du secteur privé soutient la demande de surfaces commerciales

Malgré l’évolution volatile du commerce extérieur, l’économie intérieure suisse reste stable: la hausse des salaires réels et l’appréciation du franc renforcent le pouvoir d’achat. Les ventes se maintiennent ou progressent, tandis que l’emploi dans le secteur tertiaire augmente, soutenu par l’immigration et un développement touristique supérieur à la moyenne.

Les locataires de surfaces de vente bénéficient ainsi directement d’une augmentation de leur chiffre d’affaires. Parallèlement, la demande de surfaces de travail, notamment de bureaux, progresse également de manière indirecte. Dans ce contexte, un environnement monétaire caractérisé par des taux d’intérêt bas et des rendements immobiliers stables crée des conditions attractives pour les investissements.

2. Ecarts élevés et rendements des revenus stables

La faiblesse persistante de l’inflation, conjuguée à l’appréciation du franc, laisse présager un environnement de taux durablement favorable à moyen terme. Selon le scénario de référence de Swiss Life Asset Managers, les rendements des obligations de la confédération à dix ans devraient rester inférieurs à 1%, tandis que les taux hypothécaires moyens appliqués aux véhicules immobiliers devraient osciller entre 1% et 2%. L’élargissement des écarts qui en résulte par rapport aux rendements immobiliers a déjà stimulé le marché des transactions pour l’immobilier commercial.

Dans ce segment, les propriétaires d’immeubles existants ont bénéficié de rendements des revenus légèrement plus élevés et plus stables que le segment résidentiel, pourtant bien plus large. Au cours des dix dernières années, ces rendements se sont établis à 3,4% pour les objets de vente et à 3,5% pour les immeubles de bureaux, contre seulement 3,2% pour les immeubles résidentiels. 

3. Les limites de la transition numérique

Le remplacement complet des postes de travail de bureau par le télétravail, un temps annoncé, n’a pas eu lieu. Le «Remote Tracker» d’Indeed – la plateforme d’emploi la plus utilisé – qui recense les termes tels que «à distance» ou «hybride» dans les offres d’emploi, indique que la tendance au télétravail a atteint un plateau.

La demande en surfaces de bureaux se maintient, car les interactions sociales entretenus sur le lieu de travail conservent une importance significative. En Suisse, plusieurs employeurs et locataires de surfaces de bureaux de renom ont déjà réintroduit des obligations de présence, limitant actuellement le télétravail à deux jours par semaine au maximum. 

Par ailleurs, le commerce en ligne ne remplace que partiellement le commerce physique. Les achats en magasin restent bien ancrés dans le quotidien et les loisirs, souvent associés à une expérience client et à une dimension sociale statutaire. De plus, une grande partie du commerce de détail repose sur des produits difficilement standardisables. Selon l’Association de commerce.swiss et l’institut GfK, la part des produits alimentaires achetés en ligne ne représentait que de 3,1% en 2024 (après un pic de 3,8% en 2021), alors que ce segment constitue près de la moitié des ventes au détail. Dans le secteur non alimentaire également, la part de l’e-commerce a stagné à 18,8%. La demande de surfaces physiques reste donc stable, en particulier dans le segment alimentaire. 

4. L’emplacement et la qualité des biens sont décisifs

En raison de leur notoriété, leur accessibilité optimale et une fréquentation plus élevée, les quartiers d’affaires centraux ainsi que les principales artères commerçantes affichent une performance nettement supérieure à celles des zones périphériques. Les relocations et nouvelles locations y sont plus aisées, les taux de vacance plus faibles, et les loyers systématiquement plus élevés.

5. La réaffectation, une opportunité pour les biens moins avantagés

Lorsque la situation locative de surfaces commerciales devient complexe, des réaffectations ciblées peuvent ouvrir de nouvelles perspectives. Dans un contexte de pénurie persistante de logements, la transformation en logements durables – ou, dans les zones à usage résidentiel restreint, en logements gérés – apparaît comme une solution évidente.

Les évaluations le confirment: les loyers affichés moyens des surfaces habitables sont supérieurs de 20% à ceux des surfaces de bureaux, offrant ainsi un potentiel de rendement accru en cas de nouvelle location. Ces réaffectations gagnent en pertinence, notamment si la tendance à la baisse de la demande en surfaces de bureaux dans les zones périphériques et les bâtiments existants se poursuit.

Cependant, au-delà des considérations économiques, ces projets exigent une analyse approfondie de la faisabilité architecturale ainsi que du cadre juridique en matière de droit de la construction. 

Conclusion

Le marché suisse de l’immobilier commercial bénéficie d’une économie intérieure robuste, de taux d’intérêt durablement bas et d’une demande soutenue pour les emplacements centraux. Malgré les avancées de la numérisation et les mutations structurelles, ces surfaces restent particulièrement recherchées, surtout lorsqu’elles jouissent d’un emplacement de premier ordre. Pour les immeubles commerciaux moins bien situés ou moins performants, des réaffectations ciblées offrent un potentiel supplémentaire. Elles permettent non seulement d’optimiser la valeur pour les propriétaires, mais aussi de contribuer à atténuer les tensions sur le marché du logement.