Après avoir connu plusieurs années volatiles, l’immobilier coté européen semble atteindre un tournant. En 2025, ses fondamentaux se sont stabilisés, ses coûts de financement ont diminué et, en comparaison historique, sa valorisation est intéressante. Tous ces facteurs créent un environnement favorable au démarrage d’un nouveau cycle de croissance pour ce secteur.
Solide et pas cher
Malgré les difficultés récentes, les sociétés immobilières cotées ont fait preuve d’une résilience remarquable. La plupart se négocient avec une décote importante par rapport à leur valeur nette d’inventaire (VNI), alors que leurs multiples FFO1 se situent à des niveaux historiquement bas. Cette configuration incite à penser que l’immobilier coté recèle un fort potentiel de réévaluation à moyen terme, surtout si l’écart entre cours et valeur comptable se réduit.
Le coût total du financement a fortement baissé depuis 2022, année durant laquelle il avait culminé. La réouverture du marché obligataire et la réduction des différentiels de rendement ont permis de réduire les risques liés au refinancement, ce qui a contribué à améliorer la visibilité et la stabilité financière des sociétés immobilières. De plus, ces dernières ayant accéléré leur processus de désendettement, le secteur a gagné en robustesse et devrait donc mieux résister à d’éventuels chocs.
Des fondamentaux sains
Les indicateurs de performance opérationnelle des sociétés immobilières restent solides, malgré le ralentissement de la hausse des loyers et la légère augmentation des taux de vacance. Mais, rien n’indique que les prix des loyers aient été exagérés. Au contraire, du fait de la qualité de leurs immeubles bon nombre de sociétés immobilières peuvent envisager de procéder à des hausses de loyer supérieures à celles de l’indice des prix à la consommation (lors de renégociations des baux). D’ailleurs, depuis 2022, la hausse moyenne des loyers a été supérieure à celle de l’inflation dans la zone euro.
La croissance et l’appétit pour le secteur sont de retour. Depuis 2024 et, cette année encore, tous les segments de l’immobilier, de la logistique aux logements destinés aux étudiants, en passant par les bureaux, le commerce et les établissements de santé, ont connu une vague de consolidation.
Menée aussi bien par des investisseurs privés que par les sociétés d’investissement immobilier cotées, cette évolution confirme l’attrait structurel du secteur.
De belles perspectives pour les valeurs bien sélectionnées
A un horizon d’une année, les prévisions tablent sur un recul limité de la décote des actions de sociétés immobilières. Une croissance stable de leurs bénéfices conjuguée à des rendements de leurs dividendes attrayants pourrait se traduire par des performances à deux chiffres.
Au sein de l’univers coté, des secteurs tels que la logistique, le logement destiné aux étudiants ainsi que les entrepôts semblent particulièrement intéressants. En effet, les flux de trésorerie découlant de leurs opérations commerciales1 sont à la hausse alors que leurs valorisations restent raisonnables. L’essentiel réside néanmoins dans la sélection des sociétés dotées de bilans solides, qui mènent des politiques durables en matière de dividendes et contrôlent leur une exposition au cycle économique.
Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier coté européen se situe à un point d’inflexion positif. Tant l’attrait des valorisations que la solidité des fondamentaux et la dynamique des sociétés immobilières invitent à reconsidérer cette classe d’actifs pour l’intégrer en tant qu’élément stratégique des portefeuilles diversifiés. Loin d’être en bout de course, ce secteur semble prêt à générer durablement de la valeur ces prochaines années.
1La mesure de l’efficacité opérationnelle d’un fonds immobilier (FFO ou Funds From Operations), autrement dit sa capacité à générer des revenus à partir de ses immeubles est un indicateur intéressant pour évaluer sa capacité à verser durablement des dividendes. Les multiples FFO sont utilisés pour évaluer les valorisations des fonds immobiliers. Ils se calculent en divisant le cours de l’action/FFO par action.