L’autre façon d’aborder l’immobilier

Nicolette de Joncaire

2 minutes de lecture

Foxstone ouvre un marché très fermé aux petits investisseurs par le biais du crowdfunding.

«L’investissement immobilier en Suisse, et plus particulièrement à Genève, reste très opaque. Peu accessible au public», estime Dan Amar, fondateur et CEO de Foxstone. Sur les nouveaux chantiers, les biens sont vendus ou loués à l’avance, de bouche à oreille. La démocratisation des investissements mobiliers n’a pas atteint l’immobilier et les barrières à l’entrée demeurent importantes. Ce qui est vrai pour la participation au capital l’est encore davantage pour la dette immobilière. Elle séduit les institutionnels mais reste fermée aux petits investisseurs privés. 

Fort d’une expérience de plusieurs années dans la gestion des fonds immobiliers, Dan Amar et Michael Lahyani ont lancé en juin la plateforme de crowdfunding immobilier Foxstone, spécialisée dans les biens situés en Suisse romande. Avec pour objectif d’ouvrir l’immobilier à des groupes de petits porteurs dont la mise peut se limiter à 25'000 francs, voire un jour à 10'000 francs.

Un marché important

D’après les chiffres de la Société Suisse des Entrepreneurs (SSE), le chiffre d’affaires du marché de la construction s’est monté à près de 21 milliards de francs en 2017. Plus de 50'000 logements ont été construits. L’analyse de Foxstone du registre foncier a conclu que, sur les 25 dernières années, il s’est échangé à Genève plus de 100 milliards de francs de transactions. En outre, l’immobilier résidentiel suisse est très solide et le taux de vacance y est faible, de l’ordre de 1,5%.

Trois formes d’investissement

La plateforme Foxstone offre trois options aux investisseurs: 

  • la copropriété1, acquisition d’une part d’un bien immobilier
  • le co-investissement, achat de parts d’une société immobilière détenant un projet de développement immobilier et 
  • le prêt participatif sous forme de dette mezzanine, octroi d’un prêt à un développeur immobilier pour compléter les fonds propres nécessaires au démarrage du projet. 

Le montant d’investissement minimum est à l’heure actuelle de 25’000 francs. A noter, pour des raisons légales, seuls les résidents suisses (inclus permis B et C AELE) peuvent y accéder. 

Rendements attractifs

Avec ses deux premiers projets, la société offre des rendements attractifs. Sur le projet conclu à Meyrin (pour 6 millions de francs), un rendement de 7% est attendu. Le second projet ouvert à Concise au bord du lac de Neuchâtel (pour 7,3 millions de francs) devrait offrir un rendement de 6,5%. Une dizaine d’autres projets sont à l’étude pour un montant total proche de 100 millions. Les rendements tiennent compte d’une gestion clef en main assurée par Foxstone et des régies professionnelles. 

Risque faible et décorrélation des marchés

Foxstone investit exclusivement en Suisse et dans des biens dont les loyers couvrent plusieurs fois le montant des intérêts hypothécaires. De plus, les taux sont bloqués 7 ans. Les primes sont élevées mais la société privilégie la sécurité et accepte de perdre des points de rendement pour gagner en sécurité. «Nos choix se tournent vers des investissements de conviction» explique Dan Amar. L’avantage d’un marché local en investissement direct? Sa valeur n’est pas affectée par les mouvements sur les marchés financiers comme l’est celle des grands fonds cotés. L’investisseur doit toutefois accepter un horizon d’investissement initial de l’ordre de 7 ans. Cependant, grâce au second marché organisé par la société, un investisseur peut revendre sa participation avant la maturité de l’investissement. 

Protection juridique sophistiquée

Avec l’appui de ses partenaires - l’étude Ochsner & Associés -, Foxstone a beaucoup investi sur les aspects réglementaires et opère une veille juridique continue. La société est d’ailleurs passée devant la Finma pour obtenir son autorisation d’opérer. Quelques exemples de garanties pour les investisseurs? Pour éviter la solidarisation de la dette, Foxstone la structure de manière à ce que chaque investisseur ne soit responsable que de sa propre participation, ce qui est le cas dans les fonds de placement mais pas toujours dans la dette mutualisée. En cas de besoin de liquidité d’un investisseur (succession ou divorce par exemple), les autres propriétaires ont un droit d’emption et peuvent reprendre sa part.

La technologie en toile de fond

Même si Foxstone se distingue d’abord par son expertise en matière immobilière, la plateforme est membre de Proptech et s’appuie sur l’innovation technologique en introduisant produits, processus et modèles d’affaires par le biais de technologies de pointe. Ce qui lui permet de dématérialiser les tours de table pour plus de 1000 clients ou de mener des Assemblées Générales de copropriétaires virtuelles reposant sur la blockchain. Elle propose aussi une data room en accès libre aux personnes enregistrées sur la plateforme et un dashboard complet aux investisseurs ainsi qu’une connexion directe sécurisée aux banques et aux notaires pour le KYC. Rappelons que Foxstone a été, au départ, hébergée par l’accélérateur genevois FINTECH FUSION et a remporté en 2017 le prix de la meilleure plateforme d’investissement immobilier participatif en ligne au Geneva Real Estate Crowdfunding Forum.

Appuis institutionnels de poids

La Vaudoise et Investis se sont positionnés comme actionnaires stratégiques de la plateforme et viennent renforcer les compétences opérationnelles et techniques de l’équipe.