Vieillissement et immobilier: focus sur l'Espagne

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Les biens immobiliers alternatifs, tels que le logement pour personnes âgées, suscitent l’intérêt des investisseurs.


©Keystone

Alors que nous approchons de la dernière phase du cycle économique, les biens immobiliers alternatifs tels que le logement pour personnes âgées suscitent l’intérêt des investisseurs.La raison en est que les rendements de ce segment du marché immobilier seront soutenus par des tendances séculaires plutôt que par des mouvements cycliques, et devraient donc être plus défensifs à moyen et long terme.

La moitié de la population mondiale vit dans des pays où la fécondité est inférieure au taux de remplacement (taux qui maintient une population stable) de 2,1 enfants par femme. À 1,3 en 2016, le taux de fécondité total (TFR) de l'Espagne (selon la Banque mondiale) est considérablement inférieur à ce taux de remplacement. Parallèlement, avec 82,8 ans, l'Espagne affichait la 5e espérance de vie ajustée en fonction de la santé au monde en 2015.

L'Espagne pourrait compter jusqu'à 40%
de la population de plus de 60 ans d'ici 2050.

Selon les projections de l’Institut national de la statistique (INE) espagnol, les personnes âgées de plus de 65 ans pourraient représenter plus de 30% de la population d’ici 2050, les personnes de plus de 80 ans représentant 30% de la population adulte. D’autres estimations suggèrent que l'Espagne pourrait compter jusqu'à 40% de la population de plus de 60 ans d'ici 2050.1  

Projection de la population espagnole par classe d'âge
Sources: Instituto National de Estadistica, Indosuez Wealth Management

Le graphique ci-dessus montre qu’au cours des cinquante prochaines années, la classe d’âge 0-69 ans diminuera de 11 millions de personnes. Cela aura un impact négatif sur la demande de maisons unifamiliales, de logements pour étudiants, de certains types de lieux de vente au détail destinés aux jeunes et de bureaux, entre autres. Dans le même temps, le nombre de personnes âgées de 70 ans et plus devrait augmenter de 5,5 millions. Parallèlement, cela entraînera une augmentation de la demande dans les villages de retraités, les maisons de retraite et les centres de vie assistée.

N’oublions pas que l’Espagne a affiché un taux de chômage des jeunes de 34% en mai de cette année selon Statista, ce qui est beaucoup plus élevé que les 16,8% de la zone euro. Cela signifie que les baby-boomers à la recherche d'un logement spécialisé dans 15 ans seront probablement plus riches que les générations futures, à moins que les actifs cherchant du travail à l'étranger ne reviennent que lorsqu’ils prendront leur retraite avec un puissant pouvoir d'achat.

Le marché de l'investissement
dans les maisons de retraite a véritablement décollé en 2012.

Ces tendances sont connues depuis un certain temps, alors pourquoi cet intérêt soudain pour la vie des personnes âgées? Selon Savills, le marché de l'investissement dans les maisons de retraite a véritablement décollé en 2012, lorsque les volumes d'investissement en Europe ont triplé. Bien que la récente activité dynamique dans ce secteur résulte principalement des stratégies d’externalisation des opérateurs et de la consolidation des portefeuilles des investisseurs institutionnels, on a estimé qu’il y avait moins de concurrence dans ce segment en Europe que pour les actifs plus «traditionnels» (par exemple les bureaux), d'où sa propension à naturellement attirer les investisseurs à un moment où les rendements ailleurs sont au plus bas.

Bien qu'il soit difficile de prévoir les tendances démographiques car elles dépendent également de l'immigration, une chose est sûre: l’évolution des proportions relatives des classes d'âge aura un impact majeur sur l'immobilier en termes de taille, de fonction et de localisation. Cela signifie également que le parc de logements existant doit être adapté.