Le marché locatif suisse concentre l'essentiel de la population: près de 65% des ménages sont locataires, la part la plus élevée d'Europe. Et ce marché n'a jamais été aussi tendu. La pénurie de logements s'aggrave: au 1er juin 2025, le taux de vacance est tombé à 1%, son plus bas niveau depuis plus de dix ans, et jusqu'à 0,34% à Genève, tandis que les loyers des nouveaux baux progressent de plus de 6%. Dans un marché aussi sous pression, chaque rouage compte. Or l'un des plus universels n'a pas évolué depuis des décennies: la sûreté demandée au locataire, versée sur un compte bancaire bloqué.
La sûreté qu'un bailleur exige pour se protéger fait partie du droit du bail et n'est pas près de disparaître. Ce qui change, en revanche, ce sont les attentes et les modes de consommation. Sur un compte bloqué, le locataire immobilise jusqu'à trois mois de loyer, la plupart du temps sans rémunération réelle, et pour toute la durée du bail. À l'échelle du pays, ce sont des dizaines de milliards de francs qui dorment ainsi en banque: un capital gelé, invisible, immobilisé non seulement au détriment des locataires mais de l'ensemble du marché locatif résidentiel. À l'heure où les coûts du logement grimpent et où la flexibilité financière n'a jamais autant compté, cette immobilisation pèse.
Surtout, le compte bloqué ne satisfait plus entièrement le marché. Le locataire attend aujourd'hui de la souplesse, mais aussi de la rapidité et de la simplicité: obtenir sa sûreté en quelques minutes, sans démarche bancaire lourde, et garder son capital disponible plutôt que figé au pire moment, celui du déménagement. Les régies et les bailleurs, eux, veulent avant tout de la fiabilité et une garantie solide. Mais pas seulement: ils attendent aussi des processus simples, rapides et souples, un service dédié et une vraie expertise le jour où un sinistre survient. Sur ces deux plans, le compte bloqué, lourd à ouvrir et lent à libérer, montre ses limites.
Des liquidités plutôt que du capital immobilisé
C'est là que la caution locative change l'équation. En remplaçant le dépôt bloqué par un cautionnement, le locataire n'immobilise plus son capital: il verse une prime et conserve sa liquidité, sans que la protection du propriétaire soit diminuée d'un franc. L'allocation du capital est transformée, la sécurité reste entière. La bascule de comportement le confirme: opter pour une caution n'est plus le signe d'un budget contraint, c'est une décision d'optimisation, au même titre que le leasing a remplacé l'achat comptant d'une voiture.
Ce raisonnement vaut plus encore pour les baux commerciaux. Les locataires entreprises apprécient tout particulièrement la garantie sous forme de cautionnement: elle leur évite d'immobiliser une trésorerie parfois lourde et leur permet de la consacrer au développement de leur activité plutôt qu'à un compte bloqué. Pour une PME comme pour un grand locataire, l'arbitrage financier est immédiat.
Encore faut-il que la caution soit à la hauteur, car toutes ne se valent pas. Une solution portée par un assureur soumis à la surveillance de la Finma, intégrée aux processus des régies et dotée d'un service dédié capable de traiter un sinistre vite et proprement, n'a rien de commun avec un simple intermédiaire. C'est cette combinaison, solidité réglementaire, intégration digitale et expertise humaine, qui répond aux attentes des bailleurs et des régies autant qu'à celles des locataires.
Au fond, une sûreté mieux conçue ne fragilise pas le marché locatif, elle le renforce. Elle libère un capital inutilement gelé, simplifie le travail des régies et fluidifie la relation avec les locataires. Le compte bloqué appartient au siècle passé. Le marché, lui, a déjà commencé à en changer.