Brexit: impact sur l'immobilier haut de gamme à Londres

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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L'immobilier haut de gamme a été confronté à des hausses d’impôts. Il est peu probable qu'ils soient allégés compte tenu des prix élevés.


© Keystone

Le prix moyen des logements à Londres a diminué en termes annuels depuis le troisième trimestre 2017, les données corrigées des variations saisonnières affichant une détérioration de 0,9% par rapport à l'année précédente au quatrième trimestre 2018, selon Nationwide Building Society. Cette baisse contraste avec l’indice britannique du prix des logements, qui a augmenté de 1,3% en glissement annuel.

Le segment «prime» du marché résidentiel londonien a toutefois connu une correction de prix plus forte. Selon Knight Frank, la baisse de prix estimée pour ce segment était de 4,4% en décembre 2018 (par rapport à décembre 2017), les baisses annuelles les plus fortes ayant été enregistrées dans la fourchette de prix «jusqu'à 1 million de GBP» (5,2%). Le segment «+10 millions de GBP», en revanche, a connu une baisse de prix plus modérée (2%), car il s’agit d’un segment de marché moins liquide qui a été dans une certaine mesure soutenu par la baisse de la valeur de la livre sterling (rendant l’immobilier britannique plus attrayant pour les investisseurs étrangers). Les ventes de propriétés sur ce segment ont toutefois diminué de 20% depuis le début de l’année 2017, selon la même source, et selon certaines estimations, le marché haut de gamme du logement aurait subi une chute beaucoup plus forte des prix. Par exemple, selon Bloomberg, les appartements situés dans de nouvelles tours à Londres sont vendus à un prix inférieur de 25% à la valeur à laquelle ils avaient été réservés.

Certaines de ces modifications fiscales
visaient les acheteurs étrangers.

Le haut de gamme du marché du logement, qui est surreprésenté dans la capitale, a été confronté à une série d’augmentations d’impôts:

  • Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) introduite à partir de 2013.
  • Révision du régime de droit de timbre introduite fin 2014, augmentant le coût d'achat pour les acquéreurs de logements d'une valeur supérieure à 937'000 GBP (The Guardian) et le réduisant pour tous les autres.
  • Les particuliers non-résidents et les fiducies possédant des biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni sont assujettis à l'impôt sur les plus-values depuis 2015. Cette taxe est appliquée aux biens commerciaux à partir de 2016.
  • Depuis avril 2016, les acquéreurs de logements locatifs et de résidences secondaires paient une surtaxe de 3% sur les droits de timbre, et se voient imposer des restrictions supplémentaires en matière d'allégement fiscal (biens acquis pour location).
  • À partir de 2017, les biens résidentiels britanniques détenus par le biais d'une structure offshore sont sujets aux droits de succession.

Certaines de ces modifications fiscales visaient les acheteurs étrangers. Une étude réalisée par l'Université de York estime qu'entre 2014 et 2016, 13% des nouveaux logements londoniens ont été achetés par des non-résidents (Property Wire). Le gouvernement a annoncé en 2018 qu'il envisageait d'introduire une taxe supplémentaire visant les acheteurs étrangers de biens immobiliers britanniques. La pression sur les prix du marché haut de gamme londonien devrait donc se poursuivre.

La décision de la Grande-Bretagne de quitter l’Union européenne a également pour effet de diminuer la confiance dans le marché du logement à Londres. À moyen terme, tout dépend de la situation du Brexit en 2020 et des élections générales de 2022. Compte tenu des prix élevés à Londres et du manque de logements abordables dans la capitale, il est peu probable que les impôts soient allégés sur le segment de luxe. À mesure que les rendements des actifs concurrents comme les obligations augmentent, il se pourrait que la demande d’investissement dans la pierre diminue. A cet égard, le marché du logement très haut de gamme est plus fragile à Londres que le reste du marché.