Les prix de l’immobilier de rendement n’ont cessé de croître durant les deux dernières décennies. Cette «euphorie immobilière», due notamment à une hausse des loyers constante couplée à une baisse des rendements attendus, est de nos jours challengée par l’inflation et la hausse des taux directeurs. Dans le cadre d’une présentation au GIP (Groupement des institutions de prévoyance), Helvetadvisors, société de conseil spécialisée dans l’immobilier pour institutionnels, publie sa première étude qui nuance la plupart de ces craintes.

La demande pour des biens locatifs en Suisse a toujours été soutenue, malgré un léger recul les années précédant la pandémie de COVID-19. Depuis 2020, la demande est repartie à la hausse, alors que l’offre s’est réduite à cause de la crise sanitaire et des difficultés d’approvisionnement qui ont mis certains projets en pause. Le taux de vacance, déjà historiquement bas, s’est abaissé en 2022 à 1,31% en Suisse et à 0,5% dans les grands centres urbains. Les loyers ont, eux, vu leur niveau augmenter de 7% à 10% sur dix ans dans les localités les plus prisées. Cette tendance devrait se confirmer dans les années à venir notamment à cause de l’inflation et de la situation économique de la Suisse (hausse attendue de l’immigration nette et de l’emploi).

Les rendements attendus par le marché se sont contractés entre 2012 et 2021, tant dans le secteur résidentiel que commercial. Le rendement initial net moyen est passé de 4,6% à 3,1% sur dix ans, ce qui représente une appréciation mathématique de 50% sur la période. En y ajoutant l’augmentation naturelle de l’état locatif via la rotation des locataires, le marché immobilier de rendement a été particulièrement attractif durant la dernière décennie. Les institutionnels, poussés également par les taux négatifs, se sont donc naturellement tournés vers la pierre. Leur allocation dans l’immobilier n’a cessé de croître, d’une part à cause de l’augmentation de la valeur des immeubles déjà détenus (hausse des loyers, baisse du taux de rendement net) et d’autre part grâce à l’acquisition de nouveaux biens, faute d’alternative de placement intéressante et similaire en matière de risque.

L’immobilier de rendement sera confronté à trois défis principaux dans les années à venir: l’augmentation des taux directeurs, l’inflation et la pression en faveur de la rénovation énergétique. En réalité, l’analyse montre que ces trois points peuvent constituer un atout pour l’immobilier de demain.

Une variation du taux directeur de la BNS a un impact direct sur les obligations suisses à dix ans. Un taux obligataire en augmentation devrait ajuster le rendement immobilier à la hausse sachant que les rendements initiaux nets sont théoriquement composés du taux sans risque auquel on ajoute une prime de risque liée à l’immobilier et une autre liée à l’objet en question. Son influence reste pourtant limitée, surtout pour les caisses de pension et institutionnels, qui ont toujours une approche prudente de la valorisation de leurs immeubles.

L’inflation n’a également que peu d’impact sur la valorisation immobilière. Depuis 1970, les loyers ont toujours augmenté de manière plus conséquente que l’inflation, et d’autant plus lorsque cette dernière est élevée.

Enfin la rénovation énergétique est un enjeu essentiel pour les années à venir. Elle coûtera chère et sera compliquée, notamment à cause de la hausse des coûts de la construction, des lourdeurs administratives, des lois sur la protection des locataires ou des oppositions de ces derniers. Malgré la complexité de la tâche, la rénovation des bâtiments aura un impact positif sur les valorisations immobilières, notamment parce que la demande pour des immeubles rénovés est en constante augmentation et que des malus seront appliqués aux passoires énergétiques.

La Suisse est un pays particulièrement stable et résilient au niveau de l’immobilier. D’après un sondage récent, les institutions de prévoyance ont toujours confiance dans le secteur et sont plus de 60% à envisager une stabilité ou une évolution positive du secteur.

Les hausses des taux obligataires devraient par ailleurs entraîner une légère correction des prix des transactions, les rapportant à une situation plus «normale» et saine. Contrairement aux décennies précédentes, la création de valeur se réalisera principalement par une gestion proactive et qualitative qui devra intégrer des projets de rénovation du parc immobilier.

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