Les fortes hausses de valeur ne sont plus le moteur du marché immobilier. Le cycle est arrivé à maturité.
L’heure est désormais à la diversification. Or, l’Europe offre non seulement une diversité géographique, mais aussi un marché nettement plus liquide grâce à des stratégies de placement très diverses.
Les investissements dans l’immobilier restent attrayants, mais posent aussi des défis. D’une part parce qu’après une période faste de dix années, les prix sont élevés en termes absolus. D’autre part parce que les biens de bonne qualité sont devenus rares. Cela vaut notamment pour les investisseurs institutionnels qui sont soumis à une pression de placement élevée et persistante. En Suisse, nous prévoyons une hausse des taux au plus tôt à la mi-2020. Pourtant, les plus-values et les gains en capital constamment élevés de ces dix dernières années devraient pour l’instant disparaître. La gestion des risques dans le portefeuille revêt donc une importance croissante. L’amélioration de la diversification et avec elle le choix d’un profil rendement-risque approprié doivent figurer en tête de liste des priorités.
Un coup d’œil au-delà des frontières s’impose, et il s’avère payant. Pas tant pour les rendements, car sur les sites absolument privilégiés que sont Zurich, Munich, Paris ou Berlin, les biens se négocient à des rendements comparables. Mais les investisseurs sont bien avisés de regarder plus loin que les grands centres économiques et leurs emplacements exceptionnels et d'utiliser leur savoir-faire pour anticiper l'évolution du marché et identifier les micro – et macro – situations prometteuses. Car les investisseurs proches des marchés locaux peuvent trouver d’excellentes solutions de rechange.
offre une diversification aux multiples facettes.
L’Europe est un choix logique pour Swiss Life Asset Managers, un investisseur immobilier profondément ancré en Suisse avec des filiales en Allemagne, en France et en Grande-Bretagne. La taille absolue du marché, sa proximité relative et les bonnes possibilités de diversification sont autant d’arguments en faveur des biens européens. Les faibles distances permettent d’obtenir efficacement des informations, notamment pour examiner de manière attentive les biens sur place. Dans le même temps, avec un volume de transactions de près de 300 milliards d’euros par an1 et des marchés immobiliers qui varient d’un pays à l’autre, l’Europe offre un vaste éventail de possibilités de diversification. L’importance du marché immobilier européen est évidente lorsque l’on sait que chaque année en Europe, le montant négocié sur le marché immobilier est quasiment équivalent à la valeur totale du parc immobilier suisse2.
Du fait de sa taille et de sa profondeur, le marché européen offre une diversification aux multiples facettes. Par rapport à la Suisse, il se caractérise par des possibilités de diversification géographique prononcées. Les cycles économiques et immobiliers de Madrid et Helsinki sont nettement plus différents que ceux de Genève et Saint-Gall, ou encore Bâle et Lugano. Pour les portefeuilles purement européens mais aussi «helvético-européens», c’est-à-dire composés de biens suisses et européens, la diversification peut également engendrer une plus faible volatilité pour les investisseurs sur le long terme.
L’Europe présente toutefois aussi des différences nettement moins apparentes, mais tout aussi déterminantes. Exemple: les diverses stratégies de placement et formes d’investissement. Ainsi, pour les investisseurs dans des fonds fermés ou des produits «value-added», la revente des biens en temps utile fait aussi partie intégrante de la stratégie de placement. Grâce à ces désinvestissements réguliers, basés sur les différentes stratégies de placement, les biens attrayants reviennent eux aussi sur le marché.
Conclusion: regarder vers l’Europe s’avère payant.
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