Foncières cotées européennes en 2019

Pierre Toussain, ODDO BHF Asset Management

4 minutes de lecture

Foncières cotées européennes en 2019 – une opportunité d'investissement alternative!

L’immobilier coté est une classe d’actifs spécifique, liquide et qui propose un accès simple et diversifié aux différents segments du secteur (centres commerciaux, bureaux, logistique, résidentiel …).  C’est un marché de niche dans la mesure où seulement 2% à 22% (une proportion qui tend néanmoins à augmenter) des actifs immobiliers en Europe sont détenus par des sociétés foncières cotées. La cotation contribue à une amélioration de la qualité des acteurs du secteur.

Impossible d'évoquer l’immobilier coté sans parler des foncières de type «Real Estate Investment Trust», véritable spécificité dans l’univers des sociétés cotées. Leur structure s’inspire largement des REITs créés outre-Atlantique dans les années 60, ou encore des FBI néerlandais et autres SICAFI (sociétés d'investissement à capital fixe) belges. Leur principe de base est quasiment identique. Celui-ci institue un avantage fiscal sous réserve de distributions aux actionnaires, ce qui inscrit les dividendes dans l’ADN de ces sociétés dans le cadre du rendement total attendu. Aujourd'hui, ce statut a été adopté par de nombreuses sociétés foncières en Europe et dans le reste du monde, même si des particularités persistent en fonction des pays (par ex., le résidentiel allemand fait figure d’exception).

Un «Real Estate Investment Trust» (REITs) est une société cotée en bourse qui détient (et, le plus souvent, gère) des actifs immobiliers, générant un revenu. Grâce aux REITs, les investisseurs peuvent bénéficier d’une part des revenus issus des actifs immobiliers sans avoir à les détenir en direct. Ces actifs peuvent appartenir à des segments variés: bureaux, commercial, résidentiel, hôtellerie, santé, logistique, etc. La liquidité inhérente aux foncières cotées permet une plus forte diversification géographique et sectorielle par rapport à un investissement dans l’immobilier direct.

L’immobilier connaît depuis quelques années
une dynamique soutenue qui s’est accélérée en 2017.

Alors que les classes d'actifs traditionnelles affichent des niveaux de valorisation élevés, de plus en plus d’investisseurs sont à la recherche d’opportunités alternatives. Certains renforcent leur exposition au capital-investissement ou à l’immobilier direct, mais très peu d’entre eux pensent aux foncières cotées. Avec la vigueur du segment résidentiel dans les grandes villes européennes et les nouveaux records de prix, l’immobilier connaît depuis quelques années une dynamique soutenue qui s’est accélérée en 2017. Selon nous, les foncières cotées continuent d’offrir une opportunité d'investissement attractive à ceux qui sont en quête de sources de revenus différentes.

Le secteur ne manque pas d’attraits: selon nos analyses, les fondamentaux de l’immobilier européen sont solides et bénéficient de plusieurs tendances positives, comme l’augmentation globale des loyers et des valorisations sur des marchés d'investissement bien orientés dans la zone euro. Ajoutons à cela des tendances durables en matière de démographie et d’urbanisation, ainsi que l’apparition de «nouveaux» segments immobiliers (Résidences étudiantes, logistique, maisons de retraite…): cela pourrait contribuer à un potentiel de performance supplémentaire au travers d’une gestion active et sélective de foncières à la fois rentables, innovantes et bien gérées.

Ces arguments sont d’autant plus valables que les valorisations des foncières sont relativement faibles. Avec un rendement moyen des actifs proche de 4,5%* (contre 4%** pour l’immobilier direct) et des ratios cours/valeur d’actifs nette inférieurs à la moyenne historique, l’immobilier indirect est actuellement l’une des classes d'actifs à plus fort rendement.

La grande question du moment concerne la réaction de ces marchés face à la hausse future des taux d'intérêt. Celle-ci n’est-elle pas considérée habituellement comme un facteur négatif pour un investissement immobilier? En effet, toutes choses demeurant égales par ailleurs, la hausse des taux d'intérêt a tendance à réduire la valeur des actifs immobiliers et à renchérir les coûts d'emprunt des opérateurs. Mais est-ce vraiment rédhibitoire pour un investissement dans ce secteur? Cela dépend. Il faut considérer à la fois la durée et la rapidité de la hausse des taux, et à cet égard, les conditions nous paraissent favorables, car il est peu probable que la politique monétaire européenne soit normalisée dans un court délai. De plus, l’analyse des performances historiques montre que la sous-performance à court terme des actifs immobiliers est ensuite atténuée par la surperformance du marché liée au fait que des taux en hausse reflètent une croissance économique positive (s’accompagnant d’un relèvement des points d’indexation, d’augmentations des loyers, etc.). Par ailleurs, la plupart des sociétés foncières ont déjà obtenu des financements à taux faibles. Le coût moyen du financement dans le secteur immobilier de la zone euro s'élève à 2,15% et les maturités ont été allongées jusqu’à sept ans en moyenne. Enfin, l’endettement a été drastiquement réduit et les ratios dettes/valeurs d’actifs sont maîtrisés (environ 45% pour les sociétés de la zone euro).

Notre optimisme se fonde sur la bonne visibilité des perspectives
d’augmentation des loyers des bureaux dans la zone euro.

Les sociétés foncières sont bien placées pour profiter de l’urbanisation et de la transformation des villes de demain. Certaines de ces sociétés sont à l’avant-garde de thèmes tels que la polarisation croissante des territoires, le vieillissement de la population ou la rupture liée à l’essor du digital.

Il y a d'un côté les acteurs généralistes ou spécialisés dans l’immobilier résidentiel et de bureaux qui, selon nous, profitent des tendances positives à l’œuvre sur ces marchés depuis le début de l’année (hausse des loyers et des valorisations) et qui devraient se poursuivre. Plus précisément, notre optimisme se fonde sur la bonne visibilité des perspectives d’augmentation des loyers des bureaux dans la zone euro (Allemagne, France, Espagne, Italie et Pays-Bas). C’est notamment vrai dans des lieux où l’offre future restera contenue. Nous constatons également une dynamique soutenue dans l’immobilier résidentiel allemand, qui bénéficie d’un profil d’offre/demande attractif grâce à l’immigration, à la croissance de la population urbaine, à des financements bon marché et à des loyers en retard. 250'000 à 300'000 nouveaux biens voient le jour chaque année, alors que les besoins sont estimés à 400'000 par an. La situation est particulièrement favorable à Berlin, où le déséquilibre entre offre et demande est le plus marqué: les coûts de remplacement, y compris des terrains, représentent presque deux fois les valeurs comptables actuelles des sociétés foncières et se reflètent dans un taux de vacance historiquement faible de 1,5% environ. Les prix ont augmenté de quasiment 12% en 2018 et les loyers suivent la même tendance, avec près de +7% sur la même période.

Dans le segment commercial, la situation est plus mitigée. Les fondamentaux sont bouleversés par la mutation liée au développement du e-commerce. Les méga-tendances d’urbanisation contribuent à creuser l'écart entre gagnants et perdants, et une polarisation accrue se dessine: celle-ci se caractérise par la domination de grands centres commerciaux qui continuent d’enregistrer de bonnes performances opérationnelles, à l’opposé des centres commerciaux régionaux, qui sont davantage à la peine.

Par ailleurs, la véritable opportunité, pour les investisseurs, pourrait bien être l’émergence de secteurs se distinguant de l’immobilier traditionnel: un nouveau type d'investissements dans la logistique, les hôtels, les logements étudiants et les établissements de santé. Ces investissements d'un genre nouveau bénéficient de rendements plus élevés et de bons fondamentaux sous-jacents selon nos analyses. Certaines choses sont difficiles à prévoir, mais nous sommes confiants dans l’avenir du e-commerce ou des besoins futurs en maisons de retraite et en logements étudiants. Le principal défi consiste ici à identifier les meilleurs acteurs, car les marchés sous-jacents demeurent très fragmentés. Nous estimons notamment qu'il existe une opportunité importante dans le secteur de la logistique liée à l’essor du e-commerce.

ODDO BHF Immobilier se concentre sur les sociétés de la zone euro
et peut investir jusqu’à 20% de son actif sur d’autres marchés géographiques.

Enfin, l’activité devrait rester soutenue sur les marchés d'investissement et locatifs dans la zone euro, et les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs dans les emplacements hyper-centraux, où les tendances démographiques sont également appelées à accentuer la compression des rendements.

Focus ODDO BHF Immobilier / Principaux arguments de vente:

Notre fonds ODDO BHF Immobilier a pour philosophie d’offrir un accès diversifié au secteur de l’immobilier coté en Europe grâce à une exposition à des sociétés gérant des portefeuilles de centres commerciaux, de bureaux, d’immeubles résidentiels ou d’actifs divers. Ce secteur présente selon nous une visibilité élevée en raison de la structure de ses revenus (baux à long terme). ODDO BHF Immobilier se concentre sur les sociétés de la zone euro (min. 80%) et peut investir jusqu’à 20% de son actif sur d’autres marchés géographiques. Il poursuit une stratégie fondée sur des convictions, combinant des approches top-down (analyse macroéconomique) et bottom-up (analyse des fondamentaux des sociétés) pour sélectionner les meilleures opportunités dans l’ensemble des régions et segments. Actuellement, le portefeuille d’ODDO BHF Immobilier s’articule autour de quatre thématiques: 1. Actifs de niche (hôtels, logistique, santé, logements étudiants); 2. Immobilier résidentiel allemand; 3. Logistique vs. centres commerciaux et 4. foncières en restructuration.

Lancé en 1989, notre fonds dispose d’un historique de performance étendu et est noté 5 étoiles par Morningstar, avec la notation Q1 sur 5 ans à fin mai 2019 (Part CI, catégorie Morningstar: Immobilier Indirect Zone Euro).

 

* Source Kepler au 31/12/2018.
** Source CBRE& AEW Etude 2018.