Mouvement de recul généralisé pour les loyers en Suisse

AWP

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Dans la région lémanique et en Valais, la baisse devrait atteindre 2%. En Suisse occidentale, un recul de 1,5% est anticipé.

Les prix des logements en location devraient encore baisser de 1,2% en Suisse cette année. Le mouvement de recul est généralisé.

Dans la région lémanique et en Valais, la baisse devrait atteindre 2%. En Suisse occidentale, un recul de 1,5% est anticipé, selon le cabinet de conseils Wüest Partner dans son rapport «Immo-Monitoring» publié mardi.

Dans le canton de Berne et en ville de Zurich, le repli serait limité à 0,5%. Avec une réduction de 1,5%, la baisse des loyers s’est poursuivie l’an dernier.

Le segment des logements locatifs est dominé par le dynamisme soutenu et persistant de la construction de nouveaux logements. Les activités de construction restent très intenses et pourraient même s’accélérer encore, comme l’indiquent les dernières demandes de permis de construire.

MARCHÉ DE LA CONSTRUCTION SATURÉ

La construction se poursuit malgré les avertissements. Les signaux de marché saturé sont pourtant nombreux. En raison du ralentissement de la croissance démographique l’an dernier, la constitution de nouveaux ménages a sensiblement diminué. Les loyers de l’offre ont baissé, tandis que le taux des logements en location vacants a augmenté, relèvent les experts de Wüest Partner.

En 2017, 154’000 appartements étaient proposés à la location en moyenne chaque trimestre, ce qui correspond à un taux de l’offre de 6,7%. Ce dernier pourrait à nouveau franchir la barre des 7% en 2018. Une nouvelle hausse du taux de vacance est attendue, loin des grands centres en plein essor.

La hausse des taux de logements vacants ne semble pas freiner les ardeurs des investisseurs. Les mesures incitatives et le contexte de marché actuels continuent de leur laisser prévoir des rendements intéressants pour les placements sur le marché immobilier.

Le marché suisse peut actuellement être qualifié de «marché de locataires» étant donné la croissance de l’offre et la baisse des loyers, résument les spécialistes de Wüest Partner.

LOYER PLUS ÉLEVÉ EN CAS DE DÉMÉNAGEMENT

Il faut néanmoins s’attendre à ce qu’un changement de résidence s’accompagne d’un loyer plus élevé, en dépit de l’offre accrue et du fait que les locataires à la recherche d’un nouvel appartement sont susceptibles de le trouver plus rapidement.

Il existe en effet toujours une différence notable entre les loyers des baux existants et les loyers de l’offre sur le marché, malgré la baisse actuelle de ces derniers, explique Wüest Partner.

En outre, les nouvelles constructions représentent une part de plus en plus importante des logements disponibles. Leur qualité plus élevée rend leur loyer sensiblement plus cher que celui d’objets comparables moins récents.

PART ACCRUE DE LOGEMENTS NEUFS

En raison de l’augmentation du prix des terrains à bâtir et de l’amélioration de la qualité de l’objet, il faut payer en moyenne 580 francs de plus par mois pour des logements neufs que pour des logements plus anciens.

Dans les villes de Genève et de Zurich, les écarts de loyers mensuels nets entre les anciens et les nouveaux logements peuvent même dépasser 1500 francs. Si les locataires bénéficient d’un choix plus large, la recherche ne sera fructueuse que si l’on est prêt à payer un loyer mensuel plus élevé.

PRESSION SUR LES LOYERS

Depuis 2008, la part des dépenses pour le logement en location dans le budget des ménages n’a que légèrement augmenté. En tenant compte de la hausse de 18,5% des loyers de l’offre, la part du revenu brut des ménages est passée de 19,9% à 21,6% en 2015. Depuis, elle a même diminué.

La dynamique persistante dans la construction devrait maintenir la pression sur les loyers. Le phénomène risque d’affecter surtout les logements de 3 à 4,5 pièces. En revanche, de nombreuses communes connaissent toujours un excédent de demande pour les petits et grands logements.

 

Devenir propriétaire coûtera plus cher cette année
Les logements en propriété restent prisés, malgré la légère hausse des taux hypothécaires et l’augmentation de la part de fonds propres. A l’inverse des logements en location, les prix des appartements en PPE et des maisons individuelles devraient augmenter cette année.
Une hausse minime de 0,1% est attendue pour les prix des appartements en propriétés par étages (PPE), tandis que ceux des maisons individuelles devraient augmenter de 1,4%, selon le rapport «Immo-Monitoring» publié mardi par le cabinet de conseils Wüest Partner.
La disponibilité de biens à vendre a chuté de 12% l’an dernier, alors que la construction de nouveaux logements a reculé dans de nombreuses régions au cours des derniers trimestres.
L’activité de construction ne devrait pas non plus cette année être ajustée à la forte demande. Actuellement, le segment des maisons individuelles ne représente que 3% de tous les biens immobiliers proposés sur le marché en Suisse chaque trimestre, soit le taux le plus bas depuis 2006.

Construction à la traîne
En 2017, des permis de construire ont été accordés pour 22’600 appartements en PPE et maisons individuelles, soit 2,3% de moins que la moyenne des deux années précédentes.La demande de PPE devrait rester forte, soutenue par la hausse du revenu des ménages et par le niveau faible des taux d’intérêt. Les premières hausses de taux freinent la demande pour la propriété individuelle, mais les effets sont toutefois encore faibles.
Les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires à long terme ont continuellement augmenté depuis leur niveau plancher du 3e trimestre 2016. Lors de la conclusion d’une hypothèque de dix ans à taux fixe pour financer une PPE-type, cette augmentation moyenne se traduit par une charge d’intérêts supplémentaire de 1600 francs par an, calcule Wüest Partner.