La confiance dans la pierre ne se dément pas et la faiblesse des rendements de la Confédération fait de l’immobilier suisse un placement de choix. Avec une stratégie centrée sur l’immobilier résidentiel locatif en centre-ville dans l’Arc Lémanique, le fonds de placements immobiliers La Foncière s’attache à réduire au maximum le taux de vacances. Entretien avec Arnaud de Jamblinne, directeur d’Investissements Fonciers SA, responsable du fonds.  

La Foncière est un fonds coté en bourse, régi  par la loi fédérale sur les placements collectifs des capitaux (LPCC) et n’a donc pas de personnalité juridique. Investissement Fonciers SA gère le fonds à titre fiduciaire.

C’est tout simple. Un mois de loyer perdu représente 8% du revenu brut annuel d’un bien. Réduire le taux de vacances est donc essentiel. Une perte de loyer minimale – elle n’était que de 1,37% dans notre fonds en 2018 - est devenue notre marque de fabrique. Pour ce faire, notre équipe optimise continuellement l’occupation en s’appuyant sur un réseau solide de régies locales.

Notre parc, constitué très largement dans les années 1960 à 1980, est axé sur l’immobilier résidentiel qui représente 62% de notre portefeuille. Pour être plus précis, il s’agit d’immobilier résidentiel locatif de milieu de gamme, situé en centre-ville dans l’Arc Lémanique (essentiellement à Genève et dans le canton de Vaud mais aussi à Fribourg et Neuchâtel). Avec une équipe de quatorze personnes, nous gérons 4213 logements. Après une forte croissance par acquisition, nous nous consacrons surtout à la rénovation et à la mise en valeur du parc existant. Cette mise en valeur nous a amenés à construire 200 logements supplémentaires depuis les cinq ou six dernières années. Une partie de ces constructions est redevable à la modification des réglementations genevoises qui permettent, depuis 2008, la surélévation des immeubles existants.

Nous n’attendons pas que des normes soient fixées pour avoir une attitude écologique, qu’il s’agisse de passer du chauffage au mazout au chauffage au gaz, de double vitrage ou d’isolation périphérique. Nous avons adopté le programme éco21 pour tous les éclairages des communs et expliquons à chaque locataire le bon comportement à suivre en matière d’usage de l’eau, de l’électricité et du chauffage.

La performance baisse parce que le cours de bourse monte plus rapidement que le dividende. La tendance à la hausse du dividende est maintenue depuis plus de vingt ans mais, en raison de la faiblesse des rendements de la Confédération, il existe un appel d’air important pour les fonds immobiliers dont la demande est, en quelque sorte, favorisée artificiellement par les taux bas. Le différentiel entre le rendement d’un fonds immobilier géré correctement et celui de la Confédération est important. Surtout si les dividendes sont réinvestis.

La Suisse est un marché de locataires et non de propriétaires. En moyenne, 60% des résidents suisses louent leur logement, une proportion qui monte à plus de 80% à Genève. Cette configuration est une conséquence de ce qu’il n’existe aucun encouragement à la propriété du logement en Suisse comme c’est le cas dans d’autres pays voisins. Entre taxe sur la valeur locative et impôt sur la fortune, les particuliers ne sont guère incités à investir dans leur lieu de résidence.

Le volant anticyclique avait pour objectif de freiner la hausse des hypothèques et des prix de l'immobilier. Il a effectivement enrayé la croissance des prix des PPE et a eu pour autre conséquence une augmentation du marché des locations.