Marché du logement aux Etats-Unis: demande influencée

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Les taux hypothécaires en hausse et le manque d’accessibilité à la propriété influencent la demande.

 

Les reventes de logements aux États-Unis ont fortement chuté en septembre, atteignant leur plus bas niveau en trois ans (5,15 millions de reventes en rythme annualisé corrigé des variations saisonnières). Selon la National Association of Realtors, toutes les régions ont été affectées par cette baisse. Cette évolution s’explique à la fois par la hausse des taux hypothécaires et la réduction de l’accessibilité à la propriété. Les reventes de logements représentent environ 90% de l’ensemble des ventes sur le marché du logement aux États-Unis.

Après une période de stagnation au cours des 9 premiers mois de l’année, le taux d'intérêt moyen d'une hypothèque à taux fixe de 30 ans a commencé à monter en flèche en septembre pour s'établir à 4,75% à la fin octobre 2018, soit 90 points de base de plus que l'an dernier. Selon Freddie Mac, environ 90% des acheteurs ont opté pour l'hypothèque à taux fixe de 30 ans en 2016.

Il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande
et l’accessibilité à la propriété est de plus en plus difficile.

L’indice S&P CoreLogic Case-Shiller qui mesure les prix des 20 principales zones métropolitaines est actuellement supérieur de 2% à son précédent sommet cyclique en avril 2006. Cet indice masque à quel point l’évolution des prix de l’immobilier aux États-Unis est fragmentée depuis le début de la reprise en 2012. À Las Vegas et à Phoenix, deux marchés qui ont connu une intense spéculation, une construction excessive et des prêts incontrôlés, les prix sont encore largement inférieurs à ce qu’ils étaient en avril 2006.

Dans des villes comme Denver, Dallas et Seattle, où les prix sont aujourd’hui 40% à 50% plus élevés qu’avant la crise, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande et l’accessibilité à la propriété est de plus en plus difficile, un problème non seulement pour les primo-accédants, mais également pour ceux bénéficiant de taux d’intérêt bas sur leur prêt hypothécaire et qui sont donc réticents à acquérir une propriété plus chère qui serait financée avec un taux d’intérêt plus élevé. La construction résidentielle s'est également concentrée sur le segment le moins abordable dans bon nombre de ces marchés à forte demande.

Les élections de mi-mandat auront un impact
sur la confiance et les marchés financiers.

À New York, sans doute l’un des marchés de l’habitation les plus chers aux États-Unis, l’évolution mensuelle du prix des logements a commencé à se replier en territoire négatif depuis un an. Du côté de l'offre, de nombreuses unités de luxe auraient été livrées sur le marché cette année, alors que la demande de logements haut de gamme dans la région a souffert du marché boursier tumultueux et des nouvelles limites sur les déductions fiscales fédérales et locales.

Les élections de mi-mandat auront un impact sur la confiance et les marchés financiers. Dans tous les cas, les taux hypothécaires vont probablement continuer à augmenter, la Fed étant en période de hausse des taux. Nous prévoyons que l'indice des prix des logements attendra un sommet en 2019, principalement en raison de la détérioration de l'accessibilité à la propriété. Les marchés immobiliers dans les villes côtières à prix élevés sont les plus vulnérables dans ce contexte.