Les règles strictes de tenue des charges appartiennent au passé

Communiqué, MoneyPark

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Selon une analyse de MoneyPark, plus de 40% des acquéreurs dépassent la tenue des charges standard théorique de 33%.

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Selon une analyse de MoneyPark, plus de 40% des acquéreurs dépassent la tenue des charges standard théorique de 33%. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et financent également des ratio charges/revenus de plus de 40%, l’offre étant considérablement réduite au fur et à mesure que la tenue des charges augmente. Les emprunteurs hypothécaires dont les tenues des charges sont plus élevées ne sont pourtant pas des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux. Il faut également signaler qu’ils peuvent bénéficier de conditions attractives malgré une tenue des charges plus élevée.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de tenue des charges, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40% des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33%. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23%) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un oeil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin de la tenue des charges standard.

Avec une tenue des charges pouvant aller jusqu'à 40%, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont la tenue des charges théorique est supérieure à 40%, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant une tenue des charges élevée de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour une tenue des charges entre 33% et 40% par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750'000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40% que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur. «Les acquéreurs qui ne trouvent toujours pas de partenaire de financement devraient envisager d'acheter un bien immobilier initial plus abordable et profiter des faibles taux d'intérêt hypothécaires afin de financer ultérieurement la propriété de leurs rêves avec leur épargne», recommande Stefan A. Heitmann.

Méthodologie de l’analyse

L'analyse est basée sur 500 nouveaux financements par an provenant d'une sélection des 50 prestataires hypothécaires les plus courants. Seuls les nouveaux financements de logements à usage personnel ont été pris en compte dans le calcul, aucune opération de renouvellement ni le financement d'immeubles de rendement.