La Banque Cantonale du Valais (BCVS) et l’Association des propriétaires CIV (Chambre immobilière Valais) ont publié ce jour leur indicateur d’automne du marché immobilier valaisan. Les prix des logements en propriété ont continué à augmenter en 2023, mais plus modérément que lors des précédents exercices, et en ce qui concerne 2024, les prévisions font état d’une stabilisation au niveau actuel. Après des années d’emballement, le pic semble donc être atteint. Dans le secteur du locatif en revanche, les loyers devraient continuer de grimper.

Réalisé par le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner, l’indicateur immobilier BCVS-CIV montre une contraction du marché du logement en propriété, en Valais comme sur le plan suisse. L’offre en nouvelles constructions se réduit (escalade du coût des terrains, des matériaux et de l’énergie, procédures d’autorisation de bâtir toujours plus longues et coûteuses, alternatives de placement redevenues plus attrayantes). Cette offre plus restreinte est contrebalancée par une demande elle-même plus limitée, demande freinée par l’inflation et les coûts de financement, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages de la classe moyenne. En 2023 (soit sur les trois premiers trimestres), les prix ont continué de s’apprécier, quoique plus modestement : +6,2% en moyenne pour les villas (+8,9% en 2022) et + 6,7% pour les PPE (+8,2% en 2022). Si les prix ont tout de même continué à augmenter cette année, cela est dû principalement à la croissance démographique et de l’emploi, particulièrement soutenue en Valais. Mais comme l’économie et l’immigration risquent bien de ralentir, les prix des logements en propriété devraient tendre en 2024 vers une stagnation à leur niveau actuel, d’autant plus que les taux hypothécaires devraient rester élevés.

En 2023, la villa valaisanne s’est nettement plus appréciée qu’en moyenne nationale (+6,2% contre +2,6%), pour s’établir à 1'137'000 francs en moyenne cantonale. Elle reste toutefois sensiblement moins chère que son pendant suisse, qui frise cette année 1'600'000 francs. Autre enseignement notable de l’indicateur BCVS-CIV: la hausse, en Valais, s’est limitée à +1% entre le deuxième et le troisième trimestre 2023, ce qui indique bien un essoufflement.

A l’intérieur du canton, les différences régionales sont marquées. Ainsi, en plaine, la maison individuelle type a atteint en 2023 1'091'000 francs (+6,3% en un an) dans le Bas-Valais, 1'117'000 francs (+6%) dans le Valais central, 974'000 francs (+7,4%) dans le Haut-Valais et 1'292'000 francs (+5,9%) en station.

Le Haut-Valais demeure la seule région où le coût moyen d’une villa n’a pas (encore?) franchi le cap du million de francs. La hausse dans le Haut-Valais est la plus forte du canton ; elle s’explique par le dynamisme économique et démographique de cette région ainsi que par l’attractivité de ses offres immobilières avantageuses, particulièrement recherchées dans un climat d’inflation croissante comprimant le pouvoir d’achat.

En 2023, le prix des PPE a également grimpé, une fois de plus (+6,7% en un an, contre +5% en moyenne suisse). En moyenne cantonale, il faut actuellement compter 884'000 francs pour un appartement type (1'109'000 francs en moyenne suisse). La PPE de référence se monte à 740'000 francs (+4,5%) dans le Bas-Valais, 741'000 francs (+5,8%) dans le Valais central, 663'000 francs (+8%) dans le Haut-Valais et 1'081’000 francs en station (+5,6%).

En dépit d’une certaine frilosité de la demande pour les logements en propriété, la PPE continue à séduire. Face à l’érosion du pouvoir d’achat dû à l’inflation, un nombre croissant de ménages se tourne vers cette solution moins onéreuse, la villa devenant hors de portée pour une large majorité des ménages. Si l’on se base sur le revenu médian des ménages valaisans, 64% d’entre eux sont en mesure d’acquérir un appartement en PPE (compte tenu des exigences bancaires en matière d’octroi de crédit hypothécaire), alors que pour une villa, le taux tombe sous la barre des 30%.

Pour les immeubles de rendement, la dynamique est différente de celle du logement en propriété. La demande en logements locatifs ne cesse de s’intensifier, dopée par la croissance démographique et le revirement des taux d’intérêt. Cette tendance se traduit par un recul significatif de l’offre par rapport à la demande, particulièrement dans le Haut-Valais, et par des loyers en forte progression (en un an, + 7,5% sur le plan cantonal contre +3,5% en Suisse). Cette dynamique haussière devrait se poursuivre en 2024. L’importante suroffre qui caractérisait le marché valaisan il y a deux ans à peine semble donc en passe d’être absorbée, du moins en ce qui concerne les locatifs de qualité. A noter encore que le loyer valaisan moyen reste meilleur marché que la moyenne nationale.

Dans le segment des bureaux, la situation est plus nuancée. Nombre d’entreprises délaissent la périphérie pour des espaces plus petits dans les centres villes. En 2024, le ralentissement de l’emploi devrait comprimer la demande, et l’offre devrait stagner.

Après la ruée sur les logements en montagne due au Covid-19, la demande a perdu de sa vigueur, particulièrement en ce qui concerne les maisons individuelles. Alors que la croissance des prix des chalets et autres villas avait atteint des sommets au troisième trimestre 2022 (+12% par rapport au troisième trimestre de l’année précédente), les prix sont restés stables au troisième trimestre 2023 (+0.1% par rapport au troisième trimestre 2022). Quant à l’offre, elle a légèrement augmenté.

En revanche, l’offre s’est réduite pour les logements en PPE, passant même sous la barre de la moyenne valaisanne, du jamais vu au cours de la dernière décennie. La dynamique des prix des PPE est restée positive (+3,4% en un an), quoiqu’elle ait beaucoup ralenti par rapport au précédent exercice (+10,3%).

Cause principale de ce contraste entre les deux marchés: la différence de prix entre les maisons individuelles et les PPE jouant en faveur des PPE, un argument particulièrement important pour les acquéreurs étrangers, compte tenu de la fluctuation des taux de change marqués par un cycle ne leur étant guère favorable.