Olivier Hertoghe, gérant senior chez Degroof Petercam Asset Management, répond aux cinq questions de Allnews sur l’immobilier européen.
Il y a différents sous-secteurs en termes de villes et de régions. Chaque cycle a sa propre dynamique. Certains sont matures, d’autres sont en milieu de cycle mais globalement la majeure partie du cycle est derrière nous. La valeur est générée par la compression du yield, c’est-à-dire la baisse du rendement immobilier par l’appréciation des actifs. Du fait de son niveau, l’on ne s’attend plus à beaucoup de croissance. A moins de 3%, cela devient des zones chères. Cela dit, bien que la plus grande partie de la compression du yield soit derrière nous, le relais de croissance viendra de l’augmentation des loyers. Nous allons donc continuer à observer de la valeur grâce à la hausse des loyers car elle suit la croissance économique. D’ailleurs, la compression des rendements anticipe également les hausses de loyer.
Au niveau sectoriel, la logistique est le marché le plus dynamique puis en deuxième vient le résidentiel. Nous aimons la Suède pour sa croissance, l’Allemagne, la Finlande et les Pays-Bas. Nous aimons également l’Espagne et le Portugal, mais ce sont des marchés difficiles d’accès car peu représentés dans les sociétés immobilières cotées en Bourse.
car le coût de financement est bas.
Nous nous attendons à de légères hausses de taux dont l’impact sera faible car les sociétés s’y sont déjà préparées. Elles ont allongé la maturité de la dette à sept ans donc les risques de ces sociétés sont faibles et elles vont continuer de délivrer de bons résultats. L’environnement reste toujours favorable car le coût de financement est bas. Aux États-Unis, en forte croissance, les REITS ont bien performé malgré les hausses de taux. Mais en Europe, les taux devraient moins augmenter car la croissance est plus molle. En fait, une hausse des taux pour des bonnes raisons comme la croissance et l’inflation est favorable car l’immobilier offre une couverture contre l’inflation.
Nous ne pouvons pas acheter des immeubles, mais des actions. Nous investissons donc de façon indirecte dans des REITS qui reflètent la performance du secteur et nous suivons notre benchmark le GPR Europe. Nous sommes sous-pondérés en Suisse car ce marché nous semble cher pour une faible croissance et les investissement que nous avons sont dans les sociétés SPS et PSS. Nous n’avons pas accès à certains marchés comme l’ Espagne ou la France car il n’y a pas de sociétés cotées en bourse pour les couvrir. Merlin Properties, qui achète des bureaux et des centres commerciaux au Portugal, offre une exposition à ce marché.
Notre approche est de type bottom-up et nous nous concentrons sur les sociétés individuelles. Nous rencontrons leur management et effectuons un grand travail de micro-analyse en sélectionnant les sociétés en fonction de leur valorisation et leur potentiel d’ appréciation.
Le résidentiel restera important pour ces 5 prochaines années, en particulier le résidentiel allemand. Les loyers dépendent du jeu de l’offre et la demande et les appartements modestes ont plus de demande que d’offre.
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